upozornění pro věřitele, zaměstnance a společníky na jejich práva

(dále „Nástupnická společnost“)

a

(dále „Zanikající společnost“)

(dále společně též jako „Zúčastněné společnosti“)

1. ÚVODNÍ USTANOVENÍ

1. Zúčastněné společnosti plánují vnitrostátní fúzi sloučením Nástupnické společnosti se Zanikající společností (dále „Fúze“), přičemž rozhodným dnem je 1. 1. 2026.

1. Nástupnická společnost tímto v souladu s ustanovením § 33 odst. 1 písm. a), b) a odst. 2 zákona č. 125/2008 Sb. o přeměnách obchodních společností a družstev, v platném znění (dále „zákon o přeměnách“), informuje věřitele a společníky o níže uvedených skutečnostech.  

• INFORMACE PRO SPOLEČNÍKY

• Nástupnická společnost oznamuje, že obě Zúčastněné společnosti založily ve smyslu ustanovení § 33 odst. 1 písm. a) zákona o přeměnách do příslušných sbírek listin obchodního rejstříku projekt vnitrostátní fúze sloučením, na základě kterého dojde k Fúzi.

• Nástupnická společnost dále upozorňuje společníky Nástupnické společnosti i společníka Zanikající společnosti, že:
  • mají právo nahlédnout do listin uvedených v § 93 zákona o přeměnách;
  • mohou do listin nahlédnout dva týdny přede dnem konání valné hromady, na které má být schválena fúze; a to
  • v sídle Nástupnické společnosti i Zanikající společnosti

Výše uvedená práva společníci mají, pokud je jejich vyhotovení v souvislosti s plánovanou přeměnou vyžadováno. Práva na doručení uvedených listin se společníci Zúčastněných společnosti vzdali.

• Upozorňuje společníky Nástupnické společnosti i společníka Zanikající společnosti na jejich právo dle § 34 zákona o přeměnách požádat o informace, které se týkají ostatních osob zúčastněných na přeměně, jsou-li důležité z hlediska přeměny.

• Nástupnická společnost upozorňuje společníky Nástupnické společnosti i společníka Zanikající společnosti na další práva vyplývající jim z příslušných ustanovení zákona o přeměnách, zejména na:
  • právo na náhradu škody,
  • právo podat návrh na určení neplatnosti projektu vnitrostátní fúze sloučením,
  • právo podat návrh na vyslovení neplatnosti rozhodnutí o schválení fúze.

• INFORMACE PRO VĚŘITELE

• Nástupnická společnost dále upozorňuje věřitele Zúčastněných společností na jejich zákonná práva uvedená v ustanoveních §§ 35 až 39 zákona o přeměnách. Konkrétně upozorňuje na to, že:
  • mají možnost požadovat poskytnutí dostatečného zajištění, jestliže se v důsledku přeměny zhorší dobytnost jejich dosud nesplacených pohledávek ze závazků vzniklých před zveřejněním projektu přeměny;
  • pokud nedojde mezi věřitelem a Zúčastněnou společností nebo Nástupnickou společností k dohodě o způsobu zajištění pohledávky, zřídí dostatečné zajištění soud na návrh věřitele, který osvědčí skutečnosti nasvědčující tomu, že přeměna zhorší dobytnost jeho pohledávky;
  • soud zřídí dostatečné zajištění podle slušného uvážení s ohledem na druh a výši pohledávky;
  • právo na dostatečné zajištění musí být věřitel u soudu uplatnit do 3 měsíců ode dne zveřejnění projektu přeměny podle § 33 zákona o přeměnách, jinak právo zaniká;
  • právo na poskytnutí dostatečného zajištění nemají věřitelé, kteří mají právo na přednostní uspokojení svých pohledávek v insolvenčním řízení nebo kteří se pro účely insolvenčního řízení považují za zajištěné věřitele.

• INFORMACE PRO ZAMĚSTNANCE

• Nástupnická společnost dále v souladu s § 33 odst. 1 písm. b) zákona o přeměnách, upozorňuje zaměstnance Zúčastněných společností, že jim v souvislosti s plánovanou vnitrostátní přeměnou nevznikají dle zákona o přeměnách žádná zvláštní práva. Tím nejsou dotčena práva podle jiných právních předpisů.

• Zúčastněné společnosti budou dále v souladu s jinými právními předpisy informovat zaměstnance o rozhodných skutečnostech ohledně fúze sloučením.

• ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ

• Toto oznámení neobsahuje:
  • informace pro vlastníky vyměnitelných a prioritních dluhopisů a vlastníky jiných cenných papírů než akcií, s nimiž jsou spojena zvláštní práva, neboť Zúčastněné společnosti takové cenné papíry neemitovaly;
  • informace pro příjemce veřejné podpory, neboť Zúčastněné společnosti nejsou příjemci veřejné podpory.

• Oznámení o uložení Projektu fúze do sbírky listin bude společně s upozorněním pro věřitele zveřejněno rovněž na internetových stránkách Zúčastněných společností, a to u Zanikající společnosti na webové adrese www.atreum.cz a Nástupnické společnosti na webové adrese www.k2legal.cz.

V Praze dne 11.11.2025

Článek INFORMACE O PROJEKTU VNITROSTÁTNÍ FÚZE SLOUČENÍM se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Vznik nároku na pokutu z prodlení

Nárok na pokutu z prodlení plnění nepeněžité povinnosti podle zákona o službách vzniká samotným marným uplynutím lhůty, která byla stanovena pro splnění předepsané povinnosti. Jelikož je slovy zákona stanovena v § 13, odst. 2 „za každý započatý den prodlení“, narůstá s každým dalším dnem. Pokud nedošlo k úpravě výše této pokuty (o čemž bude pohovořeno níže), je její výše stanovena paušálně na 50 Kč za každý den prodlení. Zároveň je třeba zdůraznit, že aby ke vzniku pokuty samé došlo, musí ji mezi sebou uplatnit samotné strany, nejde tak tedy o pokutu, která by vznikala například z úřední povinnosti.

Nejčastější situace vzniku pokuty z prodlení

Jak již bylo naznačeno v úvodu tohoto článku, typické případy, kdy pokuta podle § 13 vzniká, jsou pozdní vyúčtování služeb, nedodání řádného vyúčtování, nevyřízení námitek k vyúčtování nebo neoznámení změny počtu osob užívajících byt, a tyto konkrétní případy tak tento článek podrobněji rozebírá. Zákon ale přináší jen tzv. demonstrativní výčet a shrnuje tak jen některé situace, za nichž nárok na pokutu vzniká, obecně jde totiž o jakoukoli situaci, kterou dochází k porušení jakékoli nepeněžité povinnosti plynoucí z celého zákona o službách.

Pozdní vyúčtování služeb: poskytovatel (tedy například SVJ) má zákonnou povinnost doručit příjemci vyúčtování nákladů za služby nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Prakticky to znamená, že například za rok 2025 bude vyúčtování služeb muset být doručeno nejpozději 30. 4. 2026. Zpoždění, byť jen o jediný den, zakládá nárok příjemce služeb (typicky vlastníka bytu v SVJ) na pokutu podle § 13. Totéž platí i v situaci, kdy příjemci vyúčtování není doručeno vůbec.

Nedodání řádného vyúčtování: nárok na pokutu podle § 13 příjemci služeb vzniká rovněž, když vyúčtování sice doručeno bylo, ale nesplňuje požadované náležitosti a předpisy a je tak buď neúplné nebo chybné. V takovém případě má příjemce nárok na pokutu až do doby, než je mu ze strany poskytovatele poskytnuto vyúčtování řádné. Neřádnost vyúčtování je založena jakoukoli chybou, například když dojde ke špatnému rozúčtování nákladů na služby, konkrétně třeba dodávky vody a odvádění odpadních vod.

Nevyřízení námitek k vyúčtování: s vyúčtováním rovněž úzce souvisí námitky, které je příjemce služeb oprávněn ke způsobu a obsahu vyúčtování předložit poskytovateli, a to do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Pokud příjemce tyto námitky předloží včas, má poskytovatel rovněž 30 dní na to, aby je vyřídil. V případě, že tak neučiní, opět jde o důvod pro vznik pokuty z prodlení.

Neoznámení změny počtu osob rozhodných pro rozúčtování: nejčastějším důvodem, z nějž vzniká nárok na pokutu vůči příjemci služeb, je situace, kdy příjemce nenahlásí změnu počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Jednoduše řečeno, jde o situaci, kdy se k příjemci například nastěhuje další osoba, a příjemce ji poskytovateli služeb nenahlásí. Poskytovatel služeb (SVJ) je však v důkazně složité situaci, kdy bude muset prokazovat, za jaké období k porušení povinnosti došlo. To se v praxi může ukázat jako velmi obtížné.

Výše pokuty z prodlení a úprava její výše

Jak je to ale s výší pokuty? Zákon o službách v § 13, odst. 2, jak tento článek již nastínil výše, stanovuje následující: „Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.“ Existuje tedy určitý horní limit, jehož výše nesmí být překročena. Situace opačná, a dodnes stále nejasná, je s limitem spodním, neboť o něm nehovoří ani zákon, ani důvodová zpráva k němu, ani k dnešnímu dni vydaná komentářová a odborná literatura. Nelze ale zapomínat na to, že obecné soudy České republiky již judikovaly, že by si pokuta měla zachovat určitou sankční funkci, a nemělo by tak být normou si ji rozhodnutím nájemců, družstva či společenství snížit například na 1 korunu za den. Lze tedy uvozovat, že dolní limit pokuty bude poněkud vyšší, aby alespoň částečně naplňoval sankční funkci.

K dnešnímu dni ale i nadále trvají judikaturní spory o tom, jak velké snížení denní pokuty je ještě přijatelné a judikatura na tuto otázku doposud neposkytuje jasnou odpověď. Jelikož ale zákon svěřuje možnost upravit si výši pokuty do rukou družstva, případně společenství, je stále do značné míry na jejich uvážení, jak vysokou, respektive nízkou, pokutu si stanoví.

Závěr

Pokuta za prodlení podle § 13 zákona o službách může být dobrým nástrojem, jak se bránit nečinnosti jak ze strany poskytovatele, tak ze strany příjemce v souvislosti s prodlením s poskytováním nepeněžitého plnění. Je ovšem třeba zdůraznit, že i tento nástroj se ve špatných rukách může stát nástrojem šikanózním, neboť typicky například řádnost vyúčtování lze napadat prakticky do nekonečna. Rovněž zatím stále neurčitá minimální výše pokuty může přispívat ke vzniku třecích ploch mezi poskytovateli a příjemci služeb, neboť jedna i druhá strana barikády může mít (byť třeba i oprávněný) zájem na vyšší pokutě, než například dříve usnesením přijalo shromáždění společenství vlastníků jednotek.

Je tedy možno uzavřít, že s pokutou za prodlení podle zákona o službách je třeba nakládat opatrně a v souladu s literou zákona, aby se předešlo možnému zneužití práva, či minimálně jeho ohýbání.

Potřebujete pomoci při správě nemovitosti a při jednání s jednotlivými členy SVJ nebo družstva? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která má v oblasti SVJ dlouholeté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva SVJ.

Mohlo by vás také zajímat:

Koupě nemovitosti krok za krokem

Závaznost rozhodnutí orgánu SVJ přijatého nižším než vyžadovaným počtem hlasů

Článek Pokuta za prodlení podle § 13 zákona o službách spojených s užíváním bytu se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Před novelou občanského zákoníku[1] byla povinnou náležitostí stanov SVJ pravidla pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Účinné znění občanského zákoníku, konkrétně § 1200, však takovou úpravu ve stanovách nevyžaduje. Taková úprava je tedy nyní pouze fakultativní, což znamená, že SVJ si tato pravidla ve svých stanovách mohou ponechat či nově upravit, ale již nadále nejsou taková ustanovení stanov vyžadována zákonem. Pokud má však SVJ úpravu pravidel pro příspěvky na správu domu ve svých stanovách jsou i nadále pro SVJ závazná. Nově ale již není možné ve stanovách upravit poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku, tedy stanovit poměr výše příspěvků placený jednotlivými vlastníky jinak než podle poměru odpovídajícího jejich podílu na společných částech. Podle novelizovaného znění občanského zákoníku[2] přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení vlastníka určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Z výše uvedeného tak vyplývá, že pokud má být poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku určen jinak než podle podílu na společných částech, je třeba jej upravit v prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám (také jen „prohlášení vlastníka“). V této souvislosti je třeba upozornit na to, že změna prohlášení vlastníka není v působnosti žádného z orgánů SVJ. Změnu prohlášení vlastníka musí provést vlastníci jednotek jakožto spoluvlastníci domu a pozemku, nikoliv jakožto členové SVJ, nicméně ji mohou fakticky (tj. místně a časově) vykonat i rozhodnutím na shromáždění SVJ, a to podle § 1221/2 občanského zákoníku. Obecně podle občanského zákoníku platí, že ke změně prohlášení vlastníka se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení vlastníka se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek, přičemž je třeba zdůraznit, že změna poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku se dotýká všech vlastníků jednotek. Z výše uvedeného pravidla poskytuje občanský zákoník výjimku, kdy ke změně prohlášení vlastníka postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, a to i když se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek. Jedná se o případy, kdy se změna prohlášení vlastníka týká pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Je otázkou, zda lze pod uvedenou výjimku zařadit rovněž změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku. Kloníme se k výkladu, že úprava poměru výše příspěvků nespadá pod změnu pravidel pro správu domu a pozemku a vyžaduje tak souhlas všech vlastníků jednotek.

Pokud však mělo SVJ před účinností předmětné novely občanského zákoníku ve svých stanovách upraven poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než podle poměru odpovídajícího podílu jednotlivých vlastníků na společných částech, tak se takové ustanovení stanov stalo součástí prohlášení vlastníka ex lege, tedy ze zákona a bez potřeby hlasování o změně prohlášení vlastníka. Skutečnost, zda se určité ustanovení stanov stalo na základě předmětné novely občanského zákoníku součástí prohlášení vlastníka, je třeba vždy individuálně zkoumat tak, aby nevznikaly nejasnosti ohledně poměru, na jehož základě se určí výše příspěvků na správu domu a pozemku. Se změnou prohlášení vlastníka, ať už provedenou hlasováním vlastníku jednotek či ex lege, se rovněž pojí povinnosti osoby odpovědné za správu domu, zejména povinnost vyhotovit úplné znění prohlášení vlastníka a založit jej do sbírky listin u příslušných orgánů veřejné moci.

Naproti tomu ve vztahu k příspěvkům na vlastní správní činnost § 1180/2 občanského zákoníku stanoví, že se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Ze zákona jednoznačně nevyplývá, zda lze poměr výše příspěvků na vlastní správní činnost určit odlišně v prohlášení vlastníka tak, jako je tomu v případě příspěvků na správu domu a pozemku, nicméně podle našeho názoru to není vyloučeno.

O samotné změně výše příspěvků na správu domu a pozemku (nikoliv o určení poměru výše příspěvků) rozhoduje ze zákona shromáždění SVJ.

Shromáždění je podle § 1206/2 občanského zákoníku způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, nejde-li o náhradní shromáždění, upravené § 1210 občanského zákoníku, případně není-li ve stanovách SVJ v souladu se zákonem upravena usnášeníschopnost shromáždění jinak. Pokud stanovy SVJ nestanoví vyšší počet hlasů, postačí ke změně výše příspěvků na správu domu a pozemku souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Závěrem je však třeba zdůraznit, že platnost každého rozhodnutí shromáždění či jiného orgánu SVJ je třeba posuzovat vždy individuálně, a to zejména s ohledem na dodržení všech požadavků daných právními předpisy a stanovami SVJ. Současně je na přijaté usnesení třeba hledět jako na platné, dokud nebude soudem rozhodnuto o jeho neplatnosti (k tomu více viz článek zde).

Potřebujete pomoci při správě nemovitosti a při jednání s jednotlivými členy SVJ nebo družstva? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která má v oblasti SVJ dlouholeté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva SVJ.

Mohlo by vás také zajímat:

Koupě nemovitosti krok za krokem

Závaznost rozhodnutí orgánu SVJ přijatého nižším než vyžadovaným počtem hlasů

[1] Novela občanského zákoníku provedená zák. č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020.

[2] Novela občanského zákoníku provedená zák. č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020.

Článek Změna výše poměru příspěvků na správu domu a pozemku a jejich samotné výše se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Užitná plocha

Právní definici termínu užitná plocha bychom dnes hledali jen velmi těžko. Do konce roku 2023 ji bylo možno nalézt v nařízení evropské komise č. 1503/2006 s poněkud krkolomným názvem: o konjunkturálních statistikách, pokud se jedná o definice proměnných, seznam proměnných a frekvenci zpracovávání údajů. V tomto předpise byla užitná plocha vymezena jako výměra uvnitř vnějších stěn stavby, která ovšem nezahrnuje konstrukční plochy (např. plochy komponent, které vytyčují hranice stavby, podpěry, sloupy, sloupky, šachty, komíny), funkční plochy pro pomocné využití (např. plochy, kde jsou umístěna zařízení topení a klimatizace nebo energetické generátory), průchozí prostory (např. schodišťové šachty, výtahy, eskalátory). Součástí celkové užitné plochy obytné budovy podle tohoto nařízení byly rovněž plochy používané jako kuchyně, obývací pokoje, ložnice a místnosti s příslušenstvím, sklepy a společné prostory používané majiteli bytových jednotek.

Dnes se s tímto termínem je možné setkat spíše v praxi realitních kanceláří, například portál Sreality termín užitná plocha[1] používá místo termínu podlahová plocha, a to proto, že v inzerátech uvádějí plochu bytu zaokrouhlenou na celé číslo, a nemohou tedy pracovat přímo s termínem podlahová plocha. Stejný realitní portál pak uvádí, že do užitné plochy bytu by se neměly započítávat balkony či sklepní kóje, ty jsou rovněž dle právní terminologie a znění nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím součástí tzv. společných částí domu.

Kdybychom si ale termín užitná plocha měli demonstrovat na konkrétním případě, tak například inzerát na prodej bytu uvádí, že užitná plocha činí 83 m2, ale celkový rozměr bytu (tedy podlahová plocha) činí 83,2 m2.

Podlahová plocha

Termín podlahová plocha dnes stanoví jednak ustanovení § 13 n) zákona č. 283/2021 Sb. stavební zákon, a to následovně: „součet ploch vymezených vnitřním lícem svislých konstrukcí jednotlivých místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití v budově; v podlažích se šikmými stěnami nebo šikmým stropem je vymezena vnitřním lícem konstrukcí v úrovni 1,2 m nad úrovní podlahy; u poloodkrytých popřípadě odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí podlahová plocha vymezí pravoúhlým průmětem obvodu vodorovné nosné konstrukce“ a jednak již dříve zmíněné nařízení vlády č. 366/2016 Sb., které v § 3, odst. 1 podlahovou plochu vymezuje následovně: „půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.“

Na termín podlahová plocha můžeme nahlížet jako na termín nejobjektivnější, tedy takový, který nejlépe odráží skutečnou výměru nemovitosti. Hlavním rozdílem, který lze spatřovat mezi užitnou a podlahovou plochou je tedy to, že druhý z termínů započítává i plochu zabranou vnitřními stěnami. Praktický rozdíl je ale obvykle velmi malý, samotná plocha příček totiž tvoří jen zlomek celkové výměry.

Při výběru nemovitosti je tak nadmíru důležité věnovat pozornost tomu, zda se při uvedení rozměru bytu jedná o plochu obytnou či podlahovou. V nejasnostech totiž může dojít k omylu v odhadu velikosti a rozdíl, byť i jen pár metrů může cenu nemovitosti změnit o několik desítek až stovek tisíc korun.

Obytná plocha

Termín obytná plocha obecně vychází z pojmu obytná místnost, jehož následující vymezení nalezneme v § 13 l) stavebního zákona: „část bytu, která je určena k bydlení, splňuje požadavky na bydlení z hlediska velikosti, denního osvětlení, větrání, vytápění a hluku a má podlahovou plochu nejméně 8 m2; kuchyň se za obytnou místnost považuje, pokud má podlahovou plochu nejméně 12 m2; tvoří-li byt jediná obytná místnost, musí být její podlahová plocha nejméně 16 m2“.

Z výše uvedeného vyplývá, že obytná plocha bytu je součtem všech obytných místností bytu, typicky tedy ploch všech pokojů určených k trvalému obývání. Můžeme tedy uzavřít, že se sem obvykle nezahrnují například komory, toalety či spíže, a to jednoduše proto, že jejich plocha zpravidla nedosahuje požadovaných 8 m2 a nadto se nejedná o místnosti, jejichž smyslem by bylo trvalé obývání.

V inzerátech tak často najdeme zdánlivě velký rozdíl mezi užitnou a obytnou plochou, lze jej ale přisuzovat například velikosti chodeb, koupelen či dalších místností, které se do obytné plochy nepočítají. Při koupi nemovitosti tak můžeme pouze doporučit informovat se o tom, co přesně udávaná plocha zahrnuje a kolik metrů činí obytná plocha místností, aby nedošlo ke zkreslení představy o celkové velikosti bytu.

Zastavěná plocha

Na rozdíl od všech již popsaných termínů se pojem zastavěná plocha netýká přímo vnitřní plochy bytu, ale pozemků a staveb. Opět ve stavebním zákoně se v ustanovení § 13 o) a p) dočteme, že „zastavěnou plochou stavby [je] plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny; plochy lodžií a arkýřů se započítávají; u objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny; u zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny“ a „zastavěnou plochou pozemku [je] součet všech zastavěných ploch jednotlivých staveb“.

Jednoduše řečeno se u zastavěné plochy stavby jedná o obrys půdorysu stavby na zem, a to včetně doplňkových částí (např. lodžie či arkýře). Zastavěná plocha pozemku pak znamená součet zastavěných ploch všech staveb na daném pozemku.

V realitní praxi se zastavěná plocha uvádí zejména proto, aby si potenciální kupec udělal lepší představu o tom, jak velkou část pozemku zabírá stavba či stavby a věděl, kolik plochy kolem domu zbývá například jako zahrada či dvůr. Jde tedy o termín relevantní zejména při koupi či prodeji domu, neboť u bytu tento údaj už ze své podstaty není pro kupujícího či prodávajícího tolik důležitý.

Závěr

Při koupi či prodeji nemovitosti je zcela zásadní porozumět pojmům, které tento článek stručně představil, a to proto, aby nedošlo k nedorozumění o velikosti nemovitosti, které by se nezbytně muselo promítnout v její ceně. Nekonzistentní používání shora vysvětlených termínů může způsobovat častá nedorozumění, například když prodávající do užitné plochy bytu zahrne i výměru balkónu či sklepní kóje, ač by její součástí být neměly.

Zjednodušeně lze uzavřít, že termíny užitná a podlahová plocha popisují celkovou vnitřní velikost nemovitosti a rozdíl mezi nimi je minimální – podlahová plocha totiž oproti užitné ploše zahrnuje i plochu všech svislých a nosných konstrukcí. Obytná plocha je poté termínem užším, zahrnuje totiž jen místnosti určené k bydlení větší 8 m2 (v případě kuchyně dokonce 12 m2). Poslední představený termín, tedy zastavěná plocha, se netýká přímo bytů, ale obecně pozemků a staveb, protože vymezuje půdorys stavby (respektive staveb) na daném pozemku.

Závěrem můžeme doporučit se vždy při nákupu či prodeji nemovitosti důkladně poradit s odborníkem a při koupi pozorně zkontrolovat, o jakém druhu podlahové plochy se v popisu dané nemovitosti hovoří, abychom předešli nepříjemným překvapením při uzavření smlouvy. Chyba v kupní smlouvě spočívající v nesouladu mezi uvedenou a skutečnou výměrou nemovitosti by mohla teoreticky zakládat nárok kupujícího na slevu z kupní ceny – zejména v případě, kdy by kupující na základě informací od prodávajícího vycházel z předpokladu, že nemovitost má určitou výměru, a následně se ukázalo, že je ve skutečnosti menší.

Mohlo by vás také zajímat

• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
• Advokátní úschovy
• Předání dokumentace ke stavbě při koupi nemovitosti

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

[1] 104. písmene i) smluvních podmínek

Článek Význam a rozdíly mezi užitnou, podlahovou, obytnou a zastavěnou plochou se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Povinnost uchovávat dokumentaci ke stavbě

Vlastník stavby je podle § 245 zák. č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále též „nový stavební zákon“) povinen uchovávat ověřenou dokumentaci stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Tato povinnost trvá po celou dobu existence stavby. Pokud dokumentace chybí, nebo není v odpovídajícím stavu, musí vlastník stavby pořídit tzv. pasport stavby (dokumentaci stávajícího stavu stavby), přičemž tato povinnost může být vlastníkovi stavby příslušným stavebním úřadem nařízena. Porušením povinnosti disponovat výše uvedenou dokumentací se vlastník stavby vystavuje nebezpečí postihu za přestupek, přičemž výše pokuty může dosahovat částky až 400.000 Kč. Absence dokumentace ke stavbě může mít rovněž řadu praktických důsledků, neboť dokumentace stavby bude potřeba zejména při plánování dalších zásahů do stavby (přestavba či rekonstrukce).

Povinnost předání dokumentace při koupi nemovitosti

Starý stavební zákon (zák. č. 183/2006 Sb.) v § 125 odst. 1 výslovně stanovil, že při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Tato výslovná úprava však v novém stavebním zákoně absentuje. Znamená to, že povinnost předání dokumentace je třeba dovozovat zejména skrze ustanovení soukromoprávních předpisů, zvláště občanského zákoníku. Podle občanského zákoníku je prodávající povinen odevzdat kupujícímu věc, jakož i doklady, které se k věci vztahují, a předat kupujícímu doklady potřebné k převzetí a užívání věci. Dokumentaci ke stavbě lze podle našeho názoru subsumovat pod takové doklady. Je důležité upozornit, že uvedená ustanovení občanského zákoníku jsou dle převažujícího názoru odborné veřejnosti tzv. dispozitivní, což znamená, že je možné se od nich smluvně odchýlit. Prodávající i kupující by si proto měli pečlivě prostudovat znění kupní smlouvy. Kupující by měl trvat na předání dokumentace ke stavbě, případně si v kupní smlouvě zajistit jinou kompenzaci případných potíží s nepředáním dokumentace spojených. Zatímco prodávající by měl dbát na to, aby se vyhnul možné odpovědnosti za vadné plnění v případě nepředání dokumentace, či předání dokumentace neodpovídající požadavkům právních předpisů. Pokud tedy prodávající tuto dokumentaci má, měl by ji samozřejmě kupujícímu předat. Současně by si měl prodávající nechat od kupujícího písemně potvrdit, že dokumentaci přijal, že ji takto považuje za dostatečnou, nemá k ní žádné výhrady a nepožaduje předání žádných dalších dokumentů. Pokud prodávající i přes svoji zákonnou povinnost nemá tuto dokumentaci k dispozici, lze takovému prodávajícímu doporučit, aby bylo ve smlouvě uvedeno prohlášení kupujícího o tom, že kupující bere tuto skutečnost na vědomí a nepožaduje předání dokumentace od prodávajícího, přičemž kompenzace absence dokumentace je již zohledněna v kupní ceně, a proto se kupující vzdává v souvislosti s nepředáním dokumentace veškerých svých nároků vůči prodávajícímu.

Závěr

Nepředání dokumentace ke stavbě může mít závažné právní i praktické důsledky. Kupující může čelit sankcím a mít potíže s dalším nakládáním se stavbou včetně jejího dalšího prodeje. Prodávající může zase čelit nárokům ze strany kupujícího z titulu vadného plnění.

Mohlo by vás také zajímat

• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
• Advokátní úschovy

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

Článek Předání dokumentace ke stavbě při koupi nemovitosti se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Článek Oddlužení se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Existují v zásadě tři způsoby, jak můžeme nemovitost nabýt.

1. Koupě nemovitosti od fyzické nepodnikající osoby

Pokud jste fyzickou osobou, která nemovitost kupuje od jiné nepodnikající fyzické osoby, zákon kupujícím poskytuje ochranu v podobě odpovědnosti za vady, za které odpovídá prodávající. Vady dělíme do dvou skupin, a to na vady skryté a vady zjevné. Vady skryté je nutné zjistit a vytknout nejpozději do pěti let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Pokud se jedná o vady zjevné, tedy o vady, které kupující při vynaložení obvyklé pozornosti musel již při uzavření kupní smlouvy poznat, zákon počítá s tím, že kupující vzal existenci těchto vad na vědomí a že se tyto vady promítly například i do výše kupní ceny. Proto z nich kupující posléze nemůže zpravidla uplatňovat žádné nároky. Blíže jsme o této problematice již pojednávali v článku č. 1.

Co se týče případné záruky, ta není poskytována automaticky ze zákona, ale lze ji sjednat. Podrobnostmi jsme se zabývali ve článku č. 3.

V souvislosti s převodem nemovitosti doporučujeme smluvním stranám zajistit si dvojí prohlídku nemovitosti, a to za účelem zjištění případných vad předmětné nemovitosti. O důvodech této prohlídky a dalších podrobnostech jsme pojednávali ve článku č. 3.

2. Koupě nemovitosti od podnikatele

Kupuje-li fyzická osoba v pozici spotřebitele nemovitost od prodávajícího, kterým je podnikatel (typicky od developera), je odpovědnost z vadného plnění v zákonném režimu poskytována obdobně jako v případě koupě nemovitosti od fyzické osoby nepodnikající.

Relativní novinkou, která vychází z novely spotřebitelského práva, je, že v případě, kdy se vada nemovitosti (konkrétně stavby) projeví v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci (tj. ve většině případů okamžik, kdy dojde k převzetí nemovitosti), má se za to, že stavba byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vady vylučuje. Vypouští se tedy v těchto případech povinnost kupujícího prokázat příčinu vzniku vady a důkazní břemeno se přesouvá na prodávajícího. Pokud prodávající pozdější vznik příčiny neprokáže, bude se vada považovat za vadu skrytou a kupujícímu z ní budou vyplývat práva z vadného plnění.  

V této souvislosti bychom chtěli dále upozornit, že záruka z vadného plnění již nově není spotřebitelům ze zákona povinně poskytována. Dřívější „zákonná záruka“ činila 24 měsíců od převzetí věci. Ta je nově nahrazena komplexnější eurokonformní úpravou odpovědnosti z vadného plnění. Záruku lze nicméně sjednat přímo mezi smluvními stranami (byť to v praxi nebývá pravidlem).

Záruka ve prospěch kupujícího rozšiřuje práva z vadného plnění nad rámec zákonného režimu. Jak jsme zmínili, blíže jsme o tomto institutu pojednávali ve článku č. 3.

Výslovné sjednání záruky rozhodně doporučujeme, a to i v případě, pokud by dosavadní záruka ve prospěch prodávajícího byla stále ještě platná, a to například ve vztahu ke konkrétní části nemovitosti (opravená střecha, nová okna apod.). Záruka totiž spolu s převodem vlastnického práva nemusí na nového nabyvatele přejít automaticky, a proto je vhodné na ni v kupní smlouvě zvlášť pamatovat.

Tak jako v předchozím případě doporučujeme zajistit si dvojí prohlídku nemovitosti.

3. Výstavba rodinného domu

V případě zhotovení (výstavby) nemovitosti stavební firmou (podnikatelem) bude mezi smluvními stranami uzavírána na rozdíl od prvních dvou příkladů namísto kupní smlouvy smlouva o dílo. Z hlediska odpovědnosti za vady je však režim obou smluv velmi podobný.

Dokončené dílo kupující (objednatel) převezme buďto s výhradami, anebo bez výhrad. Pokud objednatel převezme dílo bez výhrad, soud mu k námitce prodávajícího (zhotovitele) nepřizná právo za zjevné vady díla. O to důrazněji zde platí apel na zajištění dostatečné prohlídky nemovitosti, přičemž v případě smlouvy o dílo je objednateli umožněno kontrolovat provádění díla průběžně. Zjistí-li tedy objednatel nějaká pochybení, může požadovat, aby zhotovitel zajistil nápravu a prováděl dílo řádným způsobem. Neučiní-li tak zhotovitel ani v přiměřené době, může objednatel od smlouvy odstoupit, vedl-li by postup zhotovitele nepochybně k podstatnému porušení smlouvy.

Co se týče dalších aspektů odpovědnosti z vadného plnění, platí obdobně ustanovení o kupní smlouvě. Vady se dělí na skryté a zjevné. V případě stavby pak pro skryté vady platí oznamovací povinnost vůči zhotoviteli, kterou je nutné splnit nejpozději v průběhu pětileté lhůty po převzetí dokončeného díla. V opačném případě může zhotovitel namítnout, že právo bylo uplatněno opožděně, a soud by v takovém případě nepřiznal objednateli právo z vad.

Ani v případě smlouvy o dílo není zhotovitel dle aktuální úpravy povinen poskytovat na dokončené dílo záruku, byť to bývá v praxi častější než v případě kupní smlouvy. Původní záruční doba podle občanského zákoníku z roku 1964 činila v případě stavby 3 roky (viz § 646 odst. 3 OZ z roku 1964); nyní je tato úprava nahrazena konceptem odpovědnosti z vadného plnění s možností sjednat záruku nad rámec zákonné odpovědnosti. Pokud tedy záruka dána developerem/stavební firmou je, počíná záruční doba běžet od okamžiku předání dokončeného díla (stavby). 

Novelou spotřebitelského práva bylo dále stanoveno, že v případě, kdy se vada stavby projeví v průběhu dvou let od převzetí stavby spotřebitelem, má se za to, že stavba byla vadná již při převzetí spotřebitelem, ledaže to povaha vady vylučuje. Dvouletá doba neběží po dobu, po kterou spotřebitel nemůže stavbu užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně. Podobně jako v případě kupních smluv zákon i ve vztahu ke smlouvě o dílo nově přesouvá důkazní břemeno v prvních dvou letech od převzetí díla na zhotovitele stavby. Neprokáže-li tedy zhotovitel, že vadu stavby způsobil spotřebitel sám, platí, že se jedná o vadu skrytou, a za tuto vadu odpovídá zhotovitel sám.

Závěr

Tento článek představuje závěrečnou část našeho čtyřdílného seriálu, v němž jsme usilovali o poskytnutí doporučení vyplývajících z praxe při koupi či prodeji nemovité věci, a to zejména v souvislosti s odpovědností z vad předmětu převodu. V tomto posledním článku jsme na třech vzorových příkladech z praxe přiblížili rozdíl mezi odpovědností za vady a zárukou v různých smluvních režimech.

V případě dotazů k problematice, o které pojednáváme, či v případě zájmu o pomoc s realizací převodu nemovitosti se na nás neváhejte obrátit. Budeme se Vám rádi věnovat a připravíme pro Vás vše potřebné k úspěšnému provedení převodu.

—

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

Mohlo by vás také zajímat:

• Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Advokátní úschovy

Článek Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

V následujícím článku jsme se rozhodli čerpat ze zkušeností z naší právní praxe a poskytnout konkrétní návod, který může sloužit jako vodítko těm, kteří se pouštějí do koupě nebo prodeje nemovitosti bez odborné právní pomoci.

Našim klientům bychom doporučili následující postup.

Důkladně specifikujte nemovitost

Všem našim klientům, kteří se rozhodli uzavřít kupní smlouvu, vždy doporučujeme, aby dbali na dostatečnou specifikaci předmětu prodeje. Problém zpravidla nebývá v nedostatečném vymezení nemovitosti podle katastrálního zákona (tzn. v souladu s údaji z katastru nemovitostí), ale zejména v popisu faktického stavu nemovitosti, včetně jejích součástí, příslušenství a příp. vybavení.

Uvedené bychom doporučili realizovat vytvořením přílohy ke kupní smlouvě, v níž bude nemovitost a její technický stav detailně popsán (především by měly být výslovně uvedeny veškeré případné vady – k tomu viz níže). Jako vhodné se jeví v příloze uvést i přesný výčet toho, co tvoří součást a příslušenství předmětu prodeje, případně i toho, co naopak součást či příslušenství netvoří. Dále doporučujeme v příloze uvést výčet vybavení, které bude převedeno na kupujícího společně s nemovitostí. Tento krok má především praktický význam, neboť může kupujícímu v budoucnu ušetřit nemalé náklady, a to typicky v případě, kdy prodávající v nemovitosti, navzdory ústní domluvě, zanechá nevyužitelný nábytek, přičemž náklady na jeho likvidaci coby objemného odpadu by měl nést kupující. Pokud by se naopak jednalo o hodnotný starožitný nábytek, lze výše navrhovaným postupem předejít například sporům o to, komu po převodu vlastnického práva k nemovitosti bude takový nábytek náležet.

Pro odstranění pochybností považujeme rovněž za vhodné pořídit fotodokumentaci předmětu prodeje, která bude tvořit přílohu ke kupní smlouvě. Především by fotodokumentace měla zachycovat vady nemovitosti, jak vysvětlujeme níže.

Pokud se před uzavřením kupní smlouvy uzavírá rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí, doporučujeme, aby výše uvedené kroky byly učiněny již v rezervační smlouvě či smlouvě o smlouvě budoucí. Tím se předejde případným budoucím nedorozuměním při uzavírání kupní smlouvy ohledně specifikace předmětu prodeje.

Uveďte v kupní smlouvě vzájemná prohlášení smluvních stran

Součástí kupní smlouvy typicky bývá řada prohlášení obou smluvních stran. Kupující zpravidla prohlašuje, že se s kupovanou nemovitostí dostatečně seznámil a že mu je znám její faktický a právní stav. Prodávající oproti tomu prohlašuje, že se stavem předmětu prodeje obeznámil stranu kupující, že na předmětu prodeje neváznou žádné dluhy a že předmět prodeje netrpí faktickými ani právními vadami. Dále se prodávající zpravidla zavazuje, že až do okamžiku předání nikterak nezhorší faktický stav nemovitosti.

Zahrnutí zmíněných prohlášení do kupní smlouvy lze v zásadě doporučit. Pokud je však cílem prodávajícího docílit vyloučení své odpovědnosti za vady, jako účinnější řešení bychom doporučili co nejvíce vad, kterými nemovitost trpí, v kupní smlouvě výslovně konkretizovat (ideálně v příloze).Pokud je uzavírána smlouva rezervační nebo smlouva o smlouvě budoucí, současně by měly být vady uvedeny již v těchto smlouvách.

Přiznejte se k vadám nemovitosti!

Jak už bylo vysvětleno v prvním článku tohoto seriálu, zjevná vada je taková vada, kterou kupující musel poznat již při uzavření kupní smlouvy.

Pokud tedy budou veškeré vady v kupní smlouvě uvedeny, tak se ze skrytých vad stanou vady zjevné. Ze zjevných vad přitom není prodávající povinen plnit na základě případných nároků uplatněných kupujícím.

Do prohlášení smluvních stran v kupní smlouvě navrhujeme dále výslovně uvést, že všechny vady popsané v kupní smlouvě (či její příloze), jsou zároveň zohledněny v kupní ceně. Protiargumentem může být, že „přiznání se k vadám“ sníží kupní cenu nemovitosti. Domníváme se však, že výhody v podobě ušetřených nákladů, času a stresu v případě, že by nakonec k soudnímu sporu došlo, mohou tento efekt vyvážit. Riskovat se totiž ve většině případů nevyplácí.

Jak ale tyto vady zjistit? Zajistěte dvojí prohlídku nemovitosti

Klientům doporučujeme, aby si neváhali zajistit odborné prověření (inspekci technického stavu) kupované nemovitosti. Tuto inspekci provádí odborník v oblasti stavebnictví. Výstupem z provedené inspekce bývá nejčastěji zpráva, ve které je detailně popsán technický stav nemovitosti a případné vady. Přílohou této zprávy by měla být fotodokumentace (toto doporučujeme s odbornou firmou výslovně předem sjednat). Díky této inspekci získáte informace o technickém stavu nemovitosti a o případných vadách. Lze rovněž doporučit, aby byl s dostatečným předstihem posouzen soulad stavu nemovitosti se stavební dokumentací, která je uložena u stavebního úřadu. Nicméně toto posouzení by mělo být již věcí právní due diligence, ještě před podpisem samotné kupní smlouvy (ideálně již před uzavřením rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí).

Ideální je provést inspekci alespoň dvakrát – poprvé před uzavřením kupní smlouvy (případně před uzavřením rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí), a to za účelem, aby mohl být kupující seznámen se stavem nemovitosti a jejími vadami. Se zprávou vzniklou z této inspekce je následně potřeba prokazatelně seznámit kupujícího. Ideálně tuto zprávu dát jako přílohu kupní smlouvy (případně jako přílohu rezervační či smlouvy o smlouvě budoucí). Na základě provedené inspekce bude tedy kupující dostatečně seznámen se stavem nemovitosti a případnými vadami, čímž se eliminuje následná odpovědnost strany prodávající za vady. Provedení této inspekce má řadu výhod pro obě smluvní strany – zatímco kupující má jasno ohledně toho, v jakém stavu nemovitost kupuje (a má to navíc potvrzeno nestranným odborníkem), prodávající díky přesnému výčtu vad v kupní smlouvě získá trvalou ochranu před případnými nároky z odpovědnosti za vady, které by vůči němu mohl kupující v budoucnu uplatňovat. Kupující totiž může vůči prodávajícímu standardně vznášet nároky z vad předmětu prodeje až v horizontu pěti let.

Druhou inspekci doporučujeme provést v okamžiku předání nemovitosti (při podpisu předávacího protokolu). Účelem druhé inspekce je posouzení, že stav nemovitosti při předání je v souladu se specifikací, jak byla uvedena v kupní smlouvě (tj. že nedošlo ke zhoršení stavu nemovitosti v období mezi uzavřením kupní smlouvy a předáním nemovitosti). Zároveň může tato druhá inspekce posloužit k odhalení doposud skrytých vady. V případě této inspekce bývá standardním výstupem předávací protokol s uvedením výčtu zjištěných vad podepsaný oběma smluvními stranami. Pořízení předávacího protokolu se obvykle v kupní smlouvě předpokládá, a proto lze jeho vypracování nezávislým odborníkem rozhodně doporučit.

Vyplatí se usilovat o sjednání záruky?

Institut záruky slouží ke zpřísnění odpovědnosti prodávajícího nad rámec odpovědnosti stanovené zákonem. Poskytnutí záruky totiž není ze zákona povinné, a to ani v případě, kdy je smlouva uzavírána se spotřebitelem. Práva vyplývající z odpovědnosti za vady, o níž jsme pojednávali v předchozích předchozím díle našeho seriálu, a práva vzniklá ze záruky tedy existují nezávisle na sobě, přičemž záruka zákonný odpovědnostní režim pouze doplňuje, tedy nijak jej nevylučuje ani neomezuje.

Pro prodávajícího má záruka především hospodářský význam založený na předpokladu, že dodatečná garance přiláká více potenciálních kupujících, případně může do jisté míry opodstatnit vyšší kupní cenu předmětu prodeje.

Výhody pro kupujícího jsou rovněž nezpochybnitelné, neboť záruka může být koncipována například tak, že prodlouží dobu trvání odpovědnosti z vadného plnění na dobu, kdy již zákonná doba k uplatnění těchto práv uplynula, či lze jejím prostřednictvím například přenést odpovědnost z kupujícího na prodávajícího za vadu vzniklou až po okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci. Záruka se zároveň nemusí vztahovat na nemovitost jako celek, ale lze ji vztáhnout jen na některou její část (např. zrekonstruovaná střecha, fasáda, relativně nově pořízené tepelné čerpadlo apod.).

Pro uplatnění práv ze záruky platí podobná oznamovací povinnost jako v případě zákonné odpovědnosti z vad – je tedy v první řadě nutné vady u prodávajícího vytknout bez zbytečného odkladu po jejich zjištění. Vadu krytou zárukou může kupující vytknout prodávajícímu ve lhůtě určené délkou záruční doby, přičemž po dobu, po kterou kupující nemůže v důsledku oprávněného uplatnění práv ze záruky nemovitost užívat, lhůta pro vytknutí vady neběží. Pro odstranění pochybností a snazší dokazování proto doporučujeme, aby kupující trval na vydání písemného potvrzení o tom, kdy u prodávajícího právo ze záruky uplatnil a jak dlouho oprava trvala.

Nároky, které lze ze záruky uplatnit, jsou typově podobné jako nároky plynoucí z odpovědnosti za vady. Jedná se zejména o vrácení kupní ceny předmětu prodeje, výměnu či opravu věci, anebo o poskytnutí příslušné související služby, nebude-li mít věc vlastnosti uvedené v prohlášení o záruce. Záleží vždy na tom, jak byla záruka sjednána.

Záruční doba počíná běžet odevzdáním věci kupujícímu, tedy od okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci. Jak už bylo zmíněno, jedná se o pravidlo, které je dispozitivní povahy, a proto může být sjednán i odlišný (dřívější či pozdější) okamžik počátku běhu záruční doby.

Maximální ani minimální délka záruční doby není dána, ačkoli pokud již je záruka sjednána, měla by být záruční doba adekvátní s ohledem na zásady dobrých mravů, poctivosti a ochrany slabší strany.

Na co si dát v případě záruky pozor

Je potřeba si uvědomit, že pokud prodávající poskytuje záruku, tak se tato záruka zpravidla váže na osobu kupujícího (tedy nikoli k nemovitosti jako takové). Jestliže se následně kupující rozhodne věc prodat další osobě, automaticky tím nepřechází záruka na pozdějšího nabyvatele. Aby na pozdějšího nabyvatele přešla záruka společně s převodem vlastnického práva, musela by být práva ze záruky na nabyvatele výslovně postoupena.

V praxi by mohl nastat problém tehdy, pokud by bylo postoupení záruky smluvně vyloučeno. Lze sice polemizovat, nakolik by bylo takové ujednání v souladu s dobrými mravy a veřejným pořádkem, nicméně přesto bychom doporučovali případnému soudnímu sporu předcházet. Situaci by bylo možné řešit například individuální smlouvou uzavřenou mezi prodávajícím, poskytovatelem záruky (tj. původním prodávajícím) a kupujícím, nicméně domníváme se, že v praxi takové dohody nebudou příliš časté. Jako vhodnější řešení tak doporučujeme sjednat novou záruku přímo s prodávajícím, a to na základě samostatného prohlášení o záruce.

Jedním z nežádoucích důsledků uplatnění práva z vadného plnění v podobě odstoupení od kupní smlouvy může být, že dojde rovněž k zániku práv vyplývajících ze záruky. Před rozvázáním samotného závazku tak doporučujeme nejprve zvážit, zda pro kupujícího není výhodnější využít nejprve práv ze sjednané záruky. Pokud se až posléze ukáže vada jako neodstranitelná, lze uvažovat o odstoupení od smlouvy.

Pro úplnost bychom chtěli upozornit na situaci, kdy mohou být nároky ze záruky kupujícího redukovány, a to i když jinak byly splněny všechny předpoklady pro jejich uplatnění. Jedná se zejména o situaci, kdy byly vady věci způsobeny poté, co již došlo k přechodu nebezpečí škody na věci, a to v důsledku nějaké vnější události. Vnější událostí se rozumí každá událost, ke které došlo nezávisle na jednání prodávajícího či kupujícího. Takovou událost může vyvolat jak vyšší moc, tak též například jednání třetí zcela nezainteresované osoby. Důkazní břemeno ohledně zavinění pak v takovém případě připadá k tíži prodávajícího. Pokud se však zjistí, že vada vznikla v důsledku zavinění prodávajícího, odpovídá za ni pochopitelně prodávající.

Závěr

V tomto článku, který představuje třetí část našeho čtyřdílného seriálu, jsme usilovali o poskytnutí některých praktických doporučení v souvislosti s koupí či prodejem nemovité věci. Nejtíživější problémy se v praxi objevují v souvislosti s odpovědností za skryté vady předmětu prodeje, které se projevují až po realizaci prodeje. Pokud se chce prodávající odpovědnosti bez pochybností zříci, doporučili bychom veškeré vady v kupní smlouvě výslovně předem přiznat. Práva z vadného plnění v případě přiznaných vad jsou totiž ve své podstatě vyloučena automaticky.

Dále bychom doporučili kupujícím sjednat záruku, neboť kupující na ni nemá zákonný nárok. Záruka má odlišný režim než zákonná odpovědnost za vady, a proto jsme upozornili rovněž na některé aspekty, na které by měl být kladen důraz.

V následujícím závěrečném díle našeho seriálu uvádíme tři vzorové příklady nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem, ke kterým v praxi dochází, a doporučujeme čtenářům postup pro tyto konkrétní případy. Pevně věříme, že tyto informace pomohou mnoha z Vás, kteří se chystáte vyřídit převod vlastnického práva k nemovitosti vlastními silami.

—

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

Mohlo by vás také zajímat:

• Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Advokátní úschovy

Článek Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Jak tedy v takové situaci postupovat? Smířit se s „nevýhodnou koupí“? Anebo od kupní smlouvy odstoupit? Ve čtyřdílném seriálu článků se tyto otázky pokusíme zodpovědět a nabídnout čtenářům nejvhodnější řešení.

V úvodním článku jsme objasnili, které základní druhy vad, jež se na nemovitostech objevují, rozlišujeme. V této druhé části si klademe za cíl přiblížit takové nároky, které lze v souvislosti s vadami zakoupené nemovitosti namítat, a v jaké lhůtě je tak potřeba učinit, aby byly uplatněny účinně.

Nároky kupujících z vad nemovitosti

Co lze v případě vadného plnění požadovat

Obecně mohou kupujícímu z vad nemovitosti (předmětu prodeje) vyplývat následující práva:

1. právo na odstranění vady (opravu),
2. právo na přiměřenou slevu z kupní ceny či
3. právo na odstoupení od smlouvy.

Náhrada škody

Paralelně se všemi výše uvedenými nároky má kupující též právo na náhradu způsobené škody. Obecně však platí, že čeho lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z titulu náhrady škody (tedy v tom rozsahu, v jakém je škoda kryta z práv z vadného plnění). Předně je tedy potřeba dodržet níže uvedený postup pro vytknutí vady. Náhradu škody je možné požadovat tehdy, způsobila-li vada kupujícímu další negativní následek.

Příklad: Došlo k poškození hudebního nástroje, který si kupující uschoval na půdu, a to v důsledku toho, že do nemovitosti vadnou střechou zatékalo. Kupující by v takovém případě mohl po prodávajícím požadovat náhradu poškozeného hudebního nástroje.

Výše náhrady škody se odvíjí od konkrétních okolností případu. Pokud však kupující nezanedbal žádnou z povinností, jejichž splnění po něm lze spravedlivě požadovat, má zpravidla právo na náhradu uvedením do původního stavu. Pokud však oprava možná není, nahradí se skutečná škoda (v penězích) a případně též ušlý zisk. Skutečná škoda se hradí ve výši vzhledem k hodnotě, kterou by nemovitost měla v případě, že by smlouva byla plněna řádně. Z tohoto důvodu kupujícím doporučujeme pokud možno co nejpřesněji vymezit předmět prodeje v kupní smlouvě, aby bylo pro případ potřeby zřejmé, na jaké podobě a kvalitě předmětu prodeje se strany dohodly a od čeho se prodávající odchýlil. Bližší podrobnosti ke specifikaci předmětu prodeje podáváme v článku „Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl“

Volba nároku

Pokud kupující zjistí vadu, může si z výše uvedených možností 1) až 3) zvolit, který nárok uplatní (nároky nelze kombinovat bez souhlasu prodávajícího). Možnosti volby budou do jisté míry záviset na tom, zda došlo v důsledku vytýkané vady k podstatnému či nepodstatnému porušení kupní smlouvy.

Podstatné porušení smlouvy

„Porušení smlouvy podstatným způsobem“ nastává tehdy, musel-li prodávající již při uzavření kupní smlouvy vědět, že by kupující danou smlouvu neuzavřel, pokud by takové její porušení předvídal. Pro posouzení podstatných vad bude pochopitelně nutné vyhodnocovat okolnosti každého případu zvlášť, přičemž zásadním posuzovaným kritériem bude to, jak vada ovlivnila rozumně očekávané plány kupujícího, které s nemovitostí původně zamýšlel, resp. bude nutné posoudit jaký byl hlavní účel koupě nemovité věci.

Podstatné porušení kupní smlouvy zakládá všechna shora uvedená práva z vadného plnění, tj. konkrétně se jedná o právo na opravu nemovitosti, právo na odstoupení od kupní smlouvy či právo požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny.

Nepodstatné porušení smlouvy

V ostatních případech, tedy v případech, kdy vada není vyhodnocena jako podstatné porušení kupní smlouvy, se jedná o porušení smlouvy nepodstatným způsobem. V takovém případě je možné vybírat pouze z nároků na opravu (odstranění vady) či na přiměřenou slevu z kupní ceny.

Zvolený nárok nelze následně změnit

Poněkud překvapivé pro naše klienty bývá zjištění, že právo, které si zvolili, ať již v důsledku podstatných či nepodstatných vad předmětu prodeje, již zpravidla nemohou odvolat ani dodatečně změnit. Lze tak učinit pouze se souhlasem prodávajícího (byť známe dvě výjimky, které popisujeme níže). Učiněná volba je tak v mnoha případech konečná, neboť často chybí vůle druhé smluvní strany se na její změně dohodnout.

• První výjimku představuje případ, kdy kupující zvolí právo na opravu věci, avšak prodávající neprovede opravu v přiměřené lhůtě nebo se jedná o vady neopravitelnou. Přiměřenost lhůty je dána mnoha faktory a konkrétními okolnostmi, například tím, zda byl prodávajícímu umožněn přístup k nemovitosti, zda byl na trhu dostupný materiál potřebný k opravě apod. Pokud prodávající vadu věci včas neodstraní, může kupující i bez jeho souhlasu provedenou volbu změnit a požadovat slevu z kupní ceny, či od smlouvy odstoupit.

• Druhá výjimka, kdy je možné jednostranně změnit zvolené právo z vadného plnění, nastává v případě, kdy prodávající provedení opravy věci odmítl. Kupující pak může i bez jeho souhlasu provedenou volbu práva změnit a požadovat, stejně jako v předchozím případě, slevu z kupní ceny, či odstoupení od kupní smlouvy.

Sleva z kupní ceny

Sleva z kupní ceny by měla být uplatněna sdělením konkrétní částky, kterou kupující požaduje od prodávajícího vyplatit, přičemž platí, že sleva by měla být přiměřená. V praxi je toto právo z vadného plnění nejsložitější z hlediska konkretizace nároku, obzvláště v případě vad nemovitostí, a proto se strany často dohodnou, že slevu určí znalec.

Odstoupení od smlouvy

Odstoupení od smlouvy nelze odvolat. Smlouva se ruší a na závazek se hledí, jako kdyby vůbec nebyl, tedy jako kdyby smlouva nikdy nebyla podepsána[1]. Kupujícímu nicméně vzniká právo na vrácení kupní ceny a prodávajícímu právo na vrácení nemovitosti.

Lhůta pro uplatnění vad a práv z vadného plnění

Předpokladem uplatnění práv z vadného plnění je, aby bylo na vadu včas upozorněno, a zároveň, aby byla volba práva z vadného plnění (výběr nároku) provedena včas – zpravidla již při oznámení (vytknutí) vady.

Lhůta pro uplatnění vad

Zákon kupujícímu ukládá povinnost prohlédnout si nemovitost co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci. Kdy k tomuto okamžiku dochází, jsme vysvětlili zde. S touto povinností ovšem souvisí časově omezená možnost  vadu u prodávajícího uplatnit.

Jak jsme upozornili již v předchozím článku, ze zjevných vad nemůže kupující vůči prodávajícímu uplatnit v podstatě žádné nároky.

U skrytých vad pak rozlišujeme tyto lhůty k uplatnění vad:

• Tzv. subjektivní lhůta je určována podmínkou oznamovat prodávajícímu vady bez zbytečného odkladu poté, co je kupující může při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit. „Dostatečnost“ péče je dána charakterem vady a předmětu prodeje.

Příklad č. 1: Pokud by se například jednalo o vadu spočívající v problému se statikou domu, nelze na kupujícím zpravidla rozumně požadovat, aby ji zjistil ihned po převodu vlastnického práva na jeho osobu. Taková vada se může projevit například v souvislosti se zahájením rekonstrukce domu, či v důsledku rozsáhlejších zásahů do jeho stavební konstrukce apod. Subjektivní lhůta by se pak počítala od okamžiku zjištění vady tímto způsobem.

Příklad č. 2: Naproti tomu v případě, kdy kupující po uzavření kupní smlouvy při prvním dešti zjistí, že do střechy domu zatéká, aniž by tuto skutečnost prodávajícímu bez zbytečného odkladu oznámil a vytkl (a aniž by mu v tom tak učinit bránily důvodné okolnosti), právo z vadného plnění může podlehnout promlčení.

• Tzv. objektivní, pětiletá lhůta, která je lhůtou maximální, tedy lhůtou, v níž se skrytá vada může projevit nejpozději, běží od okamžiku nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Pokud se skrytá vada projeví až po uplynutí této pětileté lhůty, práva z vadného plnění kupujícímu přiznána být nemusí, pokud to namítne prodávající.

Příklad č. 3: Pokud bychom vzali v úvahu situaci s vadnou statikou domu (příklad č. 1), v případě, že by se vada zjistila v důsledku rekonstrukce domu, která byla zahájena po uplynutí pěti let od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, již by tuto vadu bylo obtížné vůči prodávajícímu uplatnit. Prodávající by totiž mohl vznést námitku promlčení.

V případě, že kupující vadu včas prodávajícímu neoznámí (nevytkne), automaticky jeho právo z vadného plnění nezaniká. Toto právo nicméně podléhá promlčení, tedy vznese-li prodávající u soudu námitku promlčení, tj. námitku, že mu vada nebyla kupujícím včas oznámena, nebude kupujícímu žádné právo z vadného plnění přiznáno. Okamžik skutečného oznámení vady je zpravidla předmětem nesnadného dokazování, přičemž důkazní břemeno ohledně pozdního oznámení leží na straně prodávající.

Co se týče formálních náležitostí vytknutí vady, žádné zákonné požadavky na formu stanoveny nejsou, postačí tedy i ústní sdělení (pokud si strany ve smlouvě nesjednaly něco jiného). Z hlediska dokazování nicméně jednoznačně doporučujeme vytknout vady, jakož i sdělit prodávajícímu volbu práva z vadného plnění písemně. Kromě toho by měl být popis zjištěné vady co nejpřesnější.

Důsledek nepoctivého jednání prodávajícího

Prodávající nemá právo učinit námitku promlčení tehdy, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl anebo musel vědět, aniž by však na to kupujícího výslovně upozornil. Nepoctivé jednání prodávajícího tedy nepožívá právní ochrany. Zjednodušeně řečeno, kritériem poctivého přístupu je to, zda prodávající jednal „s dostatečnou péčí“, jež zákon vyžaduje jako základní minimum.

Jednání prodávajícího je nepoctivé, i pokud prodávající v době přechodu nebezpečí škody na věci pouze tušil, že jsou zde nedostatky, které by dříve nebo později mohly vést ke vzniku vad (například si byl vědom nesprávného technického postupu při stavbě nemovitosti). Pokud na nedostatky prodávající kupujícího neupozornil a vady se časem skutečně projevily, je možné práva z vad vůči prodávajícímu uplatnit bez časového omezení.

Příklad: Prodávající prokazatelně jednal nepoctivě a o vadě budovy, jež byla předmětem prodeje, věděl, aniž by na ni kupujícího výslovně upozornil. Vada se na budově projevila až po uplynutí dvaceti let po podpisu kupní smlouvy. Kupující vadu vytkl a uplatnil práva z vadného plnění vůči prodávajícímu, ten však vznesl u soudu námitku promlčení. Vzhledem k tomu, že se však prokázalo, že o vadě budovy prodávající věděl, soud k námitce promlčení nepřihlížel a práva z vadného plnění kupujícímu přiznal.

Lhůta pro uplatnění práv z vadného plnění

Vedle nutnosti vytknout prodávajícímu včas vadu předmětu prodeje je důležitý také okamžik, kdy kupující vůči prodávajícímu uplatní samotné právo z vadného plnění.

Dokud kupující vůči prodávajícímu některé z práv z vadného plnění neuplatní, může prodávající vadu, která mu byla oznámena, odstranit podle vlastní volby. Kupujícímu tak ovšem nesmí způsobit nepřiměřené náklady.

Práva z podstatného porušení smlouvy jsou prekluzivní, tzn. pokud kupující právo od kupní smlouvy odstoupit nezvolí včas, tohoto práva pozbývá. V takovém případě může kupující i nadále uplatňovat práva z vad, která jsou nepodstatným porušením smlouvy (tzn. právo na odstranění vady a právo na přiměřenou slevu z kupní ceny).

[1] Byť s výjimkou některých ustanovení, která zůstávají v platnosti.

—

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

Mohlo by vás také zajímat:

• Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
• Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Advokátní úschovy

Článek Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Jednou z takto problematických oblastí, na kterou by se měly smluvní strany zaměřit, je otázka vad převáděné nemovitosti. Nároky plynoucí z odpovědnosti za vady nemovitosti mohou zdánlivě jednoduchý a relativně rychlý proces uzavření kupní smlouvy podstatným způsobem zkomplikovat. Některé nároky lze navíc uplatňovat zpětně, a to i s poměrně dlouhým časovým odstupem po uzavření kupní smlouvy. Zastáváme proto názor, že je v zájmu obou smluvních stran, aby bylo již v předsmluvní fázi vyvinuto co nejvyšší úsilí k minimalizaci rizik, která mohou v souvislosti s odpovědností za vady předmětu prodeje vyvstat.

V tomto čtyřdílném seriálu přinášíme kupujícím i prodávajícím informace, jak v procesu uzavření kupní smlouvy postupovat, a to tak, aby to bylo pro obě smluvní strany z krátkodobého i z dlouhodobého hlediska bezpečné a výhodné.

V první části vysvětlíme, jaké druhy vad v souvislosti s převodem vlastnického práva k nemovitým věcem existují. Ve druhé části představíme stručně nároky, které lze v souvislosti s vadami zakoupené nemovitosti namítat a v jaké lhůtě je lze uplatnit. Třetí část se pak věnuje praktickým doporučením jak pro kupující, tak pro prodávající a v poslední části představíme naše doporučení na třech modelových příkladech.

Druhy vad předmětu prodeje

Vadou rozumíme nedostatek kvality předmětu koupě v rozporu s určitým standardem. Tento standard se bude řídit především dohodou stran, resp. bude vyplývat ze smlouvy.

Z hlediska podstaty vad dělíme vady na faktické a právní.

Vady právního charakteru

Vady právního charakteru by měly být podchyceny už v rámci právní prověrky realizované před uskutečněním samotné koupě nemovitosti, a to právníkem, kdy cílem prověrky je analyzovat a objektivně zhodnotit právní vztahy třetích osob k nemovitosti a odhalit možná rizika z toho plynoucí. Uskutečnění této prověrky našim klientům vždy doporučujeme, zejména lze doporučit, aby byl posouzen i soulad stavu nemovitosti se stavební dokumentací uloženou u stavebního úřadu.

V tomto článku se nicméně budeme věnovat podstatně širší skupině vad, což jsou vady faktické.

Faktické vady

Faktické vady rozlišujeme podle toho, za jakých okolností jsou zjištěny, na dvě základní kategorie, a to na vady zjevné a na vady skryté.

Vady zjevné

Vady zjevné jsou všechny vady, které musel kupující s vynaložením tzv. obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy.

Důležité je si uvědomit, že ze zjevných vad nemůže kupující vůči prodávajícímu uplatnit v podstatě žádné nároky.

Příklad: Pokud jsou na fasádě viditelné skvrny, bude se zpravidla jednat o zjevnou vadu, se kterou kupující při uzavírání kupní smlouvy počítal (musel počítat), a z níž tudíž žádný odpovědnostní nárok vůči prodávajícímu uplatnit nemůže.

Při hodnocení toho, co lze chápat pod termínem „obvyklá pozornost“, se vychází z předpokladu, že každý kupující má rozum průměrného člověka. Dále se uplatní subjektivní hledisko, které zohledňuje postavení konkrétního kupujícího. Obvyklá pozornost se tedy posuzuje jinak u vedoucího stavební firmy, jinak v případě podnikatele a jinak, je-li jednáno s nepodnikatelem (spotřebitelem).

Koncepce zjevných vad si tedy klade do jisté míry za cíl chránit kupujícího v případě, není‑li odborníkem či nedisponuje-li odpovídajícím technickým vzděláním.

Jak jsme však již výše naznačovali, pouze na zákon se nelze spoléhat ve všech případech, a proto naše kancelář klientům doporučuje, aby si před samotnou koupí nemovitosti zajistili alespoň jednu odbornou technickou prohlídku. Výhody a podrobnosti k tomuto kroku přiblížíme ve třetím díle našeho seriálu.

Zvláštní kategorie zjevných vad

Zvláštní kategorii zjevných vad představují případy, kdy prodávající kupujícího výslovně ujistí, že je nemovitá věc bez vad, i když tomu tak ve skutečnosti není, či pokud prodávající vadu lstivě zatají.

Příklad: Jedná se o situaci, kdy kupující sice zpozoruje na nemovitosti vadu, typicky technického charakteru, avšak bude kupujícím výslovně ujištěn, že se vada na nemovitosti nijak negativně neprojevuje (prodávající kupujícího například výslovně ujistí, že se jedná pouze o estetický nedostatek, i když ve skutečnosti se jedná o plíseň).

Dalším takovým případem je vada lstivě zatajená – tedy například, když prodávající plíseň zamaluje nebo třeba zakryje kobercem.

Práva z odpovědnosti za vady budou v takových případech kupujícímu zachována v plném rozsahu.

Vady skryté

Vady skryté jsou vady, které se mohou objevit (lépe řečeno projevit) až s určitým časovým odstupem po předání nemovité věci kupujícímu, ovšem za podmínky, že existovaly již při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, a to zcela bez ohledu na fakt, zda o nich prodávající věděl, či nikoliv. Právě okamžik přechodu nebezpečí škody na věci je pro posuzování odpovědnosti za skryté vady klíčovým momentem. Pokud vada vznikne později, jde již k tíži kupujícího.

„Nebezpečí škody na věci“ přechází na kupujícího okamžikem převzetí (předání) nemovitosti, pokud se strany nedohodnou jinak. K tomu může dojít buďto protokolárně (sepisem předávacího protokolu podepsaného oběma stranami), anebo fakticky – například odevzdáním klíčů. Cílem je umožnit druhé smluvní straně fyzicky disponovat s předmětem prodeje. Přesný způsob převzetí (předání) předmětu prodeje upraví zpravidla kupní smlouva.

Příklad: Příkladem skrytých vad může být zápach z kanalizace, který se projeví až během letního období, v případě, kdy nemovitost byla kupována v zimě, dále výskyt škůdců, zatékání ze střechy, netěsnící okna, problémy s topením a podobné zpravidla technické závady.

Zvláštní kategorie skrytých vad

Zvláštní kategorii skrytých vad představují vady vzniklé porušením povinnosti prodávajícího. Jedná se o vady, které sice neexistovaly při přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, avšak prodávající je způsobil porušením nějaké své povinnosti. Za tyto vady prodávající odpovídá, přestože vznikly až po přechodu nebezpečí škody na věci.

Příklad: Může se jednat o různé opravy nemovitosti přislíbené prodávajícím, které však nebyly provedeny správným způsobem, či typicky o situaci, kdy prodávající přislíbí nemovitost vyklidit, ale nakonec tak neučiní.

Závěrem této části bychom rádi zdůraznili, že práva z vadného plnění a práva plynoucí ze záruky za jakost jsou dva odlišné instituty. Zatímco práva z vadného plnění vznikají ze zákona, záruka za jakost vzniká pouze, pokud se kupující a prodávající dohodnou. Jedná se totiž o plnění nad rámec práv z vadného plnění. Podrobnosti vysvětlíme v navazujícím článku, v němž rovněž poradíme, jak konkrétní práva z vadného plnění uplatnit vůči prodávajícímu.

—

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

Mohlo by vás také zajímat:

• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Advokátní úschovy

Článek Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.