Koupě nemovitosti představuje proces skládající se z několika kroků, které jsou navzájem provázané. Pokud se chystáte koupit byt, rodinný dům nebo jinou nemovitost, tento příspěvek Vám pomůže se v tomto procesu zorientovat. V příspěvku jsou chronologicky uvedeny jednotlivé kroky, ke kterým obvykle při koupi nemovitosti dochází. Pozornost je zaměřena především na nejdůležitější skutečnosti, které by měl zájemce o koupi zohlednit.

Pokud máte naopak zájem nemovitost prodat, mohl by pro Vás být přínosem článek Prodej nemovitosti krok po kroku, který jsme sepsali pro naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o.

Dále by Vás mohl zajímat článek o Advokátních úschovách.

1. OTÁZKA FINANCOVÁNÍ KOUPĚ NEMOVITOSTI

V prvním kroku by se měl zájemce o koupi nemovitosti ujasnit, za jakou maximální částku bude nemovitost kupovat.Následně by si měl odpovědět na otázku, jakým způsobem bude koupi financovat. Je-li zájemce schopen zaplatit celou kupní cenu ze svých vlastních prostředků, je pochopitelně celý proces o poznání jednodušší.

Většina zájemců však je nucena financovat koupi prostřednictvím hypotečního úvěru. V takovém případě doporučujeme obrátit se na finančního poradce, a to dříve, než si vyberete konkrétní nemovitost, abyste získali představu, zda a v jaké výši Vám bude úvěr poskytnut. Výhoda finančních poradců spočívá mj. v tom, že Vám ušetří čas, protože nebudete muset osobně obcházet jednotlivé banky. Finanční poradce totiž provede porovnání jednotlivých nabídek bank za Vás. Další výhodou, kterou oceníte především v následujících krocích, je, že budete mít kontaktní osobu, která představuje jakousi „spojku“ mezi Vámi a bankou. Vhodnější variantou jsou „nezávislí“ finanční poradci, kteří nejsou zaměstnanci žádné z bank. Finanční poradce, který je zaměstnán u konkrétní banky, Vám totiž neposkytne z pochopitelných důvodů objektivní srovnání nabídek ostatních „konkurenčních“ bank. Dále je třeba zmínit, že služby finančních poradců jsou poskytovány zásadně zdarma.

2. Výběr nemovitosti a její posouzení

Máte-li již nemovitost vybranou, je třeba provést její důkladné právní a faktické posouzení. V praxi se bohužel této činnosti nevěnuje v této fázi tolik pozornosti, kolik by si zasloužila. Při posouzení stavu nemovitosti se zaměřte alespoň na následující:

a) Faktická prohlídka nemovitosti

Nejedná se o právní záležitost, ale o čistě technickou. Obraťte se proto na odborníka v oblasti stavebnictví, který posoudí technický stav nemovitosti a zda je nemovitost vhodná pro zamýšlenou rekonstrukci.

b) Výpis z katastru nemovitosti

Pokud Vám prodávající nepředloží aktuální výpis z katastru nemovitostí, můžete si jej zajistit sami např. na Czech POINTu u České pošty. Z výpisu zjistíte, zda na nemovitosti váznou zástavní práva, věcná břemena či jiné právní vady. Pozornost zaměřte především na části „B1“, „C“ a „D“. Ideální je, když je ve všech těchto částech uvedeno „Bez zápisu“.

Jestliže zjistíte, že na nemovitosti vázne zástavní právo banky, je třeba požádat prodávajícího, aby Vám předložil písemné prohlášení této banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni a dále (iii) závazek banky, že vystaví v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících nebo písemné vzdání se zástavního práva a práv souvisejících. Těmito právy souvisejícími jsou především zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti, závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého.

c) Právní stav SVJ a potvrzení osoby odpovědné za správu domu

Pokud kupujete byt, je vhodné znát právní stav SVJ (především jaký je stav bankovního účtu, jaké má SVJ závazky apod.). Ideální by bylo nahlédnout do jejich účetnictví. Také je dobré vědět, jak SVJ reálně funguje (především zda jsou jednotliví vlastníci schopni se vůbec na něčem usnést, zda nedochází k nějaké šikaně ze strany majoritních vlastníků), což lze zjistit přímo od ostatních vlastníků nebo ze zápisů ze shromáždění.

Kupující by si měl rovněž vyžádat od prodávajícího informaci ohledně výše plateb, které se platí ve prospěch SVJ. Je třeba vzít současně v úvahu, že v případě koupě bytu přechází na kupujícího dluhy, které má prodávající na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, a to za předpokladu, že kupující měl a mohl tyto dluhy zjistit. V praxi se může jednat např. o náklady na opravy, údržbu, modernizaci či rekonstrukce společných částí, náklady na vedení účetnictví, na odměňování volených orgánů SVJ nebo na pojištění domu, dále o dodávky tepla a vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu atd. Z tohoto důvodu lze doporučit, aby si kupující vyžádal od prodávajícího předložení potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku, ze kterého bude vyplývat, že prodávající nemá žádné takové dluhy. Pokud by v potvrzení byly nějaké dluhy prodávajícího uvedeny, požadujte, aby je před uzavřením kupní smlouvy zaplatil.

d) Energetická náročnost budovy

Požadujte rovněž i předložení průkazu energetické náročnosti budovy. Za určitých podmínek může být v případě bytu nahrazen vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé 3 roky.

3. Rezervační smlouva

Po důkladném právním a faktickém posouzení nemovitosti a finálním rozhodnutí o koupi následuje další fáze, kterou je uzavření rezervační smlouvy.

Rezervační smlouvou se vlastník nemovitosti zaváže, že po určitou dobu (tzv. rezervační doba) nebude nemovitost nabízet dalším osobám. Dále se touto smlouvou zájemce a vlastník společně zavážou, že uzavřou v rezervační době kupní smlouvu (případně smlouvu o smlouvě budoucí) na nemovitost. Současně zájemce zaplatí vlastníkovi po uzavření rezervační smlouvy rezervační zálohu, která bude v případě, že dojde k uzavření kupní smlouvy, započítána na kupní cenu, případně v praxi bývá započítána i na provizi realitního zprostředkovatele.

Pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde, bude se zaplacenou rezervační zálohou naloženo v závislosti na tom, která smluvní strana zapříčinila, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Jestliže tak zapříčinil zájemce, rezervační záloha náleží vlastníkovi jako smluvní pokuta (případně realitnímu zprostředkovateli nebo částečně vlastníkovi a částečně realitnímu zprostředkovateli). Naopak je-li příčina na straně vlastníka, rezervační záloha se vrací zpět zájemci. Zájemcům doporučuji do rezervačních smluv zakotvit ujednání, že nebude-li kupní smlouva uzavřena v důsledku jednání vlastníka, má zájemce kromě práva na vrácení rezervační zálohy rovněž nárok i na zaplacení smluvní pokuty, a to ve výši rezervační zálohy. Jen v takovém případě je smlouva pro obě strany vyvážená. Pokud ve smlouvě totiž tato smluvní pokuta v neprospěch vlastníka chybí, není vlastník nemovitosti dostatečně motivován rezervační smlouvu dodržet, neboť v případě jejího porušení je pro něho jediným následkem vrácení rezervační zálohy zájemci, což je zcela jistě nedostačující.

Z výše uvedeného vyplývá, že k uzavření rezervační smlouvy byste měli přistoupit pouze v případě, že jste plně přesvědčeni o koupi dané nemovitosti a máte v plné výši zajištěné její financování. V opačném případě byste totiž mohli o rezervační zálohu jednoduše přijít.

4. Smlouva o smlouvě budoucí

V mezidobí mezi uzavřením rezervační a kupní smlouvy se v praxi běžně uzavírá smlouva o smlouvě budoucí. Nejedná se však o nutný krok. Ve většině případů je tato smlouva nadbytečná, jelikož je možné po uzavření rezervační smlouvy přistoupit rovnou k přípravě smlouvy kupní. Tím smluvní strany ušetří své finanční prostředky na souvisejících právních službách. Aby byla absence smlouvy o smlouvě budoucí možná, při poskytování právních služeb kladu důraz na to, aby rezervační smlouva obsahovala ujednání typická právě pro smlouvu o smlouvě budoucí. Z tohoto důvodu by měly být v rezervační smlouvě především obsaženy konkrétní náležitosti, které bude mít kupní smlouva. Přitom platí jednoduché pravidlo, že čím budou v rezervační smlouvě tyto otázky blíže upraveny, průběh uzavírání kupní smlouvy bude jednodušší, jelikož většina „třecích ploch“ bude vyjasněna již na počátku.

5. Úschova

Za předpokladu, že se kupní cena bude platit prostřednictvím úschovy, uzavírá se společně s kupní smlouvou i smlouva o úschově. Úschovu kupní ceny lze doporučit, jelikož chrání rovnoměrně právní zájmy obou smluvních stran.

V úvahu připadá úschova advokátní, notářská či bankovní. Podstatný rozdíl mezi nimi je v ceně. Cena notářské úschovy je stanovena právními předpisy a notáři se od této ceny nemohou odchýlit. Její výše je závislá na výši peněžních prostředků, které jsou uschovány. Naopak advokáti a banky si mohou určit ceny sami. Při využití našich právních služeb je cena za advokátní úschovu vždy o 25 % nižší, než činí odměna notáře stanovená na základě notářského tarifu (příklady cen naší advokátní kanceláře jsou dostupné zde).

Co se týče bezpečnosti úschov, existuje určitý mýtus, že notářská úschova je bezpečnější oproti advokátní, jelikož za notáře odpovídá stát. Toto tvrzení však není pravdivé. Oba typy úschov jsou po bezpečnostní stránce v podstatě na stejné úrovni. Na dodržování pravidel jak notářských, tak i advokátních úschov dohlíží příslušné profesní komory (tj. Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora). V obou případech jsou peněžní prostředky uschovány vždy na zvláštním bankovním účtu zřízeném pouze pro účel konkrétní úschovy (peněžní prostředky tak jsou odděleny od jiných úschov a od financí advokáta/notáře). Notářské i advokátní úschovy jsou ze zákona pojištěny.

Bankovní úschovy jsou méně časté, jelikož všechny banky tento produkt neposkytují. Pokud již určitá banka úschovu poskytuje, vztahuje se úschova většinou pouze na peněžní prostředky a nikoli i na úschovu dokumentů. V praxi je přitom běžné, že je po určitou dobu potřeba uschovat rovněž i kupní smlouvu a návrh na katastr nemovitostí – k tomu viz níže. Nevýhodu bankovních úschov spatřuji v tom, že banky nejsou při realizaci úschovy natolik flexibilní, jako je notář či advokát.

Pro úplnost zmiňuji, že existují i úschovy prováděné realitními zprostředkovateli (makléři). Ty však nedoporučuji především z důvodu, že na realitní zprostředkovatele jsou kladeny mnohem nižší profesní požadavky než na advokáty a notáře.

Ohledně advokátních úschov jsme sepsali podrobnější informace v samostatném článku, který si můžete přečíst zde.

6. Zástavní smlouva 

Při financování nemovitosti prostřednictvím úvěru vyžaduje banka jako jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru zřízení zástavního práva na nemovitosti. V takovém případě se mezi bankou a prodávajícím uzavírá zástavní smlouva. K uzavření by mělo dojít buď před podpisem kupní smlouvy, nebo co nejdříve po jejím podpisu, aby banka umožnila čerpání peněžních prostředků. Ty následně obvykle putují přímo do úschovy. Pokud však na nemovitosti již vázne zástavní právo prodávajícího, které zajišťuje dluh prodávajícího vůči jeho bance, část peněžních prostředků odpovídajících výši tohoto dluhu bude z úvěru placena přímo bance prodávajícího.

Jelikož zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí, je potřeba podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva, ke kterému se přiloží jedno vyhotovení originálu zástavní smlouvy s úředně ověřenými podpisy. Tento návrh je zpoplatněn správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. Návrh lze podat osobně, poštou nebo datovou schránkou (v případě datové schránky je nutné zástavní smlouvu konvertovat do elektronické podoby – konverzi lze zařídit také na Czech POINTu u České pošty).

Zástavní smlouvy ani návrh na vklad zástavního práva se po podpisu neukládají do úschovy.

7. Kupní smlouva 

Jedná se o nejdůležitější smlouvu v rámci celého procesu, neboť až na základě ní dojde k převodu vlastnického práva.

Kupní smlouva by měla upravovat především následující otázky:

1. řádnou specifikaci nemovitosti a smluvních stran – tento požadavek je opravdu velice důležitý, protože pokud dojde k chybnému uvedení nějakého údaje, byť jen v jednom jediném znaku (např. v rodném čísle nebo při specifikaci nemovitosti), může dojít ze strany katastrálního úřadu k zamítnutí návrhu na vklad;
2. jednoznačný závazek smluvních stran převést vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího;
3. výši kupní ceny a způsob jejího placení (pokud je současně uzavírána úschovní smlouva, měla by být tato ujednání v souladu);
4. odevzdání a převzetí nemovitosti;
5. prohlášení smluvních stran (především prohlášení prodávajícího ve vztahu k právnímu a faktickému stavu nemovitosti);
6. úpravu týkající se odstoupení od smlouvy.

Je nutné si uvědomit, že každý prodej nemovitosti má řadu specifik a při neodborném postupu může dojít k vysokým škodám. Proto není vhodné použít univerzální vzor stažený z internetu, ale je důležité smlouvu individuálně přizpůsobit konkrétním okolnostem případu. Ohledně přípravy kupní smlouvy je tedy vhodné se obrátit na advokáta. Ideální nejsou ani kupní smlouvy připravované advokáty realitních kanceláří, neboť jejich advokáti nehájí zájmy ani jedné ze smluvních stran.

Stejně jako u rezervační smlouvy i zde platí, že čím více otázek v kupní smlouvě upravíte, tím snížíte riziko vzniku případných budoucích sporů mezi smluvními stranami.

Podpisy na kupní smlouvě by měly být úředně ověřené (alespoň na jednom stejnopisu, který bude podán na katastr nemovitostí).

Současně s kupní smlouvou je potřeba připravit návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který se podepisuje rovněž při podpisu kupní smlouvy. Přestože z právního hlediska je dostačující, pokud je návrh podepsaný pouze jednou smluvní stranou, doporučuji, aby byl „pro jistotu“ podepsaný oběma. Podpisy na tomto návrhu nemusí být úředně ověřeny.

Jestliže se kupní cena platí prostřednictvím úschovy, je v praxi běžné, že se kromě finančních prostředků uschovají také podepsané kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. Úschova těchto dokumentů je především v zájmu prodávajícího, jelikož ten tím získává jistotu, že nedojde k převodu vlastnického práva dříve, než bude kupní cena složena do úschovy.

Financuje-li kupující kupní cenu z úvěru, bude úvěrující banka zpravidla vyžadovat jako jednu z podmínek pro výplatu peněžních prostředků předložení podepsané kupní smlouvy. Pokud prodávající požaduje ponechat všechny originály v úschově, je třeba v kupní smlouvě ošetřit, že kupujícímu bude pro účely čerpání úvěru předána kopie podepsané kupní smlouvy.

Dokumenty jsou z úschovy předány smluvním stranám až v okamžiku, kdy je na úschovní účet připsána kupní cena. Následně některá ze smluvních stran, případně advokát (vhodné je se v kupní smlouvě dohodnout, kdo to bude), podá u příslušného katastrálního úřadu návrh na vklad vlastnického práva, ke kterému přiloží jedno vyhotovení originálu kupní smlouvy. Tento návrh na vklad je rovněž zpoplatněn správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. Ohledně podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí platí obdobně to, co bylo uvedeno výše v souvislosti s podáním návrhu na vklad zástavního práva.

Podáním návrhu na vklad dojde k zahájení vkladového řízení. Vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího bude katastrálním úřadem proveden nejdříve po uplynutí lhůty 20 dní. Právní účinky zápisu vlastnického práva následně nastanou zpětně k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

V době, kdy dochází ke vkladu vlastnického práva (tj. převodu), jsou peněžní prostředky stále složeny v úschově. Jejich výplata z úschovy ve prospěch prodávajícího je vázána právě na převod vlastnického práva ve prospěch kupujícího.

8. Předání nemovitosti

K předání nemovitosti dochází obvykle až po převodu vlastnického práva, a to ve lhůtě upravené v kupní smlouvě. Ohledně předání nemovitosti by měl být sepsán předávací protokol, a to ve dvojím vyhotovení pro každou ze smluvních stran. V předávacím protokolu se mimo jiné uvádí stavy měřidel jednotlivých energií dodávaných do nemovitosti ke dni předání, vady nemovitosti, soupis příslušenství a vybavení, počty klíčů, přehled předávaných dokumentů atd.

Při prodeji domu (stavby) má prodávající povinnost předat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby ve smyslu § 125 zák. č. 183/2006 Sb., stavebního zákona. Praxe je však taková, že prodávající mnohdy o této povinnosti vůbec nevědí. Je proto potřeba, aby si splnění této povinnosti vyžádal kupující. Pokud prodávající i přesto tuto dokumentaci nevydá, nabízí se pro kupujícího prostor iniciovat jednání o přiměřené slevě z kupní ceny (ve výši odpovídající nákladům na pořízení této dokumentace). Vlastník nemovitosti je totiž povinen předmětnou dokumentaci uchovávat po celou dobu trvání stavby. Jestliže by ji neměl, může mu stavební úřad nařídit, aby ji na své náklady pořídil. Pokud by tedy prodávající nepředal kupujícímu dokumentaci, vystavuje se kupující riziku, že ji bude nucen později na své náklady vyhotovit. Především za situace, pokud se v budoucnosti rozhodne nemovitost dále prodat a nový kupující bude předložení dokumentace požadovat.

9. Výmaz zástavního práva prodávajícího

Za předpokladu, že kupujete nemovitost, na které bylo již v době uzavření kupní smlouvy zapsané zástavní právo zřízené prodávajícím ve prospěch banky, je třeba zajistit, aby bylo toto zástavní právo z katastru nemovitostí vymazáno. Výmaz by měl zajistit prodávající ve spolupráci s jeho bankou. I ohledně výmazu tohoto zástavního práva bude potřeba podat na katastr nemovitostí příslušný návrh (také je zpoplatněn správním poplatkem 2.000,- Kč a ohledně podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí platí obdobně to, co bylo uvedeno výše).

Přílohou tohoto návrhu je písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva, které vystaví banka.

Jak již bylo uvedeno výše pod bodem 2., v případech, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo, měl by Vám prodávající předložit ještě před uzavřením rezervační smlouvy písemné prohlášení banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni a dále (iii) závazek banky, že vystaví v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva.

Banka však toto potvrzení o zániku zástavního práva, resp. vzdání se zástavního práva nevystaví dříve, než dojde k úplnému zaplacení dluhu (úvěru) prodávajícího, který je tímto zástavním právem zajištěn. Část kupní ceny odpovídající tomuto dluhu prodávajícího by měla být proto zaplacena přímo na účet uvedený příslušnou bankou (nikoli na účet prodávajícího).

10. Daňové záležitosti

Dle aktuální právní úpravy došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a proto není prodávající ani kupující povinen tuto daň platit a podávat příslušné daňové přiznání.

Je však třeba vzít v úvahu, že příjem získaný prodejem nemovitosti může být pro prodávajícího relevantní s ohledem na daň z příjmu.

Pro úplnost připomínám, že kupující jakožto nový vlastník nemovitosti je dále povinen podat daňové přiznání ohledně daně z nemovité věci a současně tuto daň i pravidelně platit. Daňové přiznání k této dani se podává do 31. ledna.

Vyřešením těchto daňových záležitostí spěje celý proces koupě nemovitosti ke svému konci.

Tento článek byl převzat z webu www.ak-kalensky.cz se souhlasem autora. 

—

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

Mohlo by vás také zajímat:

• Advokátní úschovy
• Prodej nemovitosti krok po kroku– zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.

 

V tomto příspěvku se zabýváme advokátními úschovami, které jsou v praxi velmi často používané, a to především při převodech nemovitostí. Pozornost je věnována také otázce jejich pojištění, jelikož se občas setkáváme s nesprávným názorem, že advokátní úschovy nejsou pojištěny a že jsou z tohoto důvodu méně bezpečné než úschovy prováděné notáři. Kromě advokátních a notářských úschov existují ještě úschovy prováděné bankami nebo realitními zprostředkovateli.

Mohlo by Vás také zajímat: Koupě nemovitosti krok za krokem.

Pokud máte naopak zájem nemovitost prodat, mohl by pro Vás být přínosem článek Prodej nemovitosti krok po kroku, který jsme sepsali pro naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o.

OBECNĚ K ADVOKÁTNÍM ÚSCHOVÁM

Úschova vzniká na základě smlouvy o advokátní úschově (v praxi někdy označovaná jako depozitní smlouva), která se uzavírá mezi advokátem a klienty v písemné formě. Předmětem úschovy mohou být peněžní prostředky v libovolné měně, listiny (smlouvy) či jiný majetek (např. cenné papíry). Při převodech nemovitostí je smluvní stranou advokát, prodávající a kupující a předmětem úschovy je kromě kupní ceny zpravidla i kupní smlouva a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

V praxi mají advokátní úschovy oproti jiným druhům úschov řadu výhod. Jednou z nich je možnost uložení nejen peněžních prostředků, ale také listin, což například bankovní úschovy zpravidla neumožňují. Vzhledem k tomu, že se úschovy nejčastěji provádějí v souvislosti s převodem nemovitostí, je tato možnost velice praktická pro uložení kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí. U bankovních úschov se tak klienti často setkávají s tím, že jsou vedle úschovy peněžních prostředků nuceni zřídit samostatnou úschovu listin (zejména u advokátní kanceláře), což celý proces zbytečně komplikuje a zvyšuje náklady na straně klienta.

V případě úschovy peněžních prostředků platí pravidlo, že pro každou jednotlivou úschovu se vždy zřizuje samostatný bankovní účet. Advokát je před přijetím peněžních prostředků na účet advokátní úschovy povinen elektronicky sdělit bance mimo jiné kontaktní údaje složitele a oprávněného. Tyto údaje slouží k tomu, aby banka mohla složiteli a oprávněnému zasílat potvrzení o vedení účtu advokátní úschovy a rovněž informace o všech transakcích na něm prováděných. To, že je banka advokátem informována o tom, že na účtu jsou uloženy prostředky třetí osoby (klienta), nikoli osobní prostředky advokáta, má velký praktický význam. Pokud by totiž došlo k úmrtí advokáta, peněžní prostředky klienta nemohou být zahrnuty do pozůstalosti (dědictví). Rovněž v případě, že by se advokát dostal do finančních problémů, nemohou být tyto peněžní prostředky postiženy v insolvenci nebo exekuci. Uschované peněžní prostředky klienta jsou tedy striktně odděleny od financí advokáta a od úschov jiných klientů. Obdobně to platí i za situace, pokud je předmětem úschovy jiný majetek, než jsou peněžní prostředky.

Advokát je oprávněn přijímat peněžní prostředky do úschovy pouze jejich vložením na účet úschovy, nebo bezhotovostním převodem na účet úschovy.

Platí přísný zákaz, aby byly prováděny s peněžními prostředky klienta jakékoliv platby, které jsou v rozporu se smlouvou o advokátní úschově. Výjimku tvoří případy, kdy takovou platbu umožňuje právní předpis, platba byla nařízena rozhodnutím soudu či jiného oprávněného orgánu nebo s tím souhlasí smluvní strany. Advokátovi je tedy zakázáno složené prostředky užívat pro vlastní potřebu nebo je použít jako zápůjčku či úvěr, a to i za situace, pokud by je vrátil zpět na úschovní účet předtím, než mají být vyplaceny oprávněné osobě. Advokát není ani oprávněn peněžní prostředky dočasně převést na jiný bankovní účet (např. na spořící účet s lepším úročením).

Co se týče ceny advokátní úschovy, ta není stanovena právními předpisy, jako tomu je u notářů, a záleží tak vždy na dohodě mezi klienty a advokátem.

POJIŠTĚNÍ

Jestliže by advokát při zajišťování úschovy pochybil, je odpovědný za újmu, kterou klientům způsobil, a to i tehdy, byla-li způsobena jeho zástupcem nebo jiným zaměstnancem. Pro tyto případy jsou však advokáti a advokátní společnosti povinně pojištěni.

Pro klienty jsou zásadní pojistné limity, a proto by se klienti měli předem u advokáta informovat o jejich výši. Minimální výše těchto limitů je stanovena právními předpisy, a to v závislosti na tom, jakým způsobem advokát vykonává advokacii. Pokud advokát vykonává advokacii samostatně jako fyzická osoba, minimální limit pojistného plnění činí částku 7.500.000 Kč. Pro případ, že advokát vykonává advokacii jako společník společnosti s ručením omezeným, činí minimální limit 50.000.000 Kč za každého společníka společnosti s ručením omezeným. Například naše advokátní kancelář Atreum K2 Legal s.r.o. má tři společníky, a je proto pojištěna do výše 150.000.000 Kč. Jestliže advokát vykonává advokacii jako společník veřejné obchodní společnosti nebo sdružení, stanoví se minimální limit u každého společníka a) částkou 7.500.000 Kč, pokud se jedná o společnost či sdružení se dvěma společníky, nebo b) částkou 3.000.000 Kč násobenou počtem všech společníků, pokud se jedná o společnost či sdružení se třemi a více společníky.

Povinné pojištění se pochopitelně nevztahuje na úmyslné protiprávní jednání ani na hrubou nedbalost ve vztahu k uschovanému majetku. Jedná se však o zcela běžnou výluku z pojištění, která se vyskytuje prakticky u všech druhů pojištění. Žádná pojišťovna totiž nepojistí nikoho pro případ spáchání úmyslného trestného činu zpronevěry. V tomto ohledu se tedy advokátní úschova neliší od jiných úschov.

Ochranu prostředků uložených na bankovním účtu dále zajišťuje pojištění vkladů prostřednictvím Garančního systému finančního trhu. Pokud by se banka dostala do finančních problémů a nebyla schopna vyplácet vklady, jsou vklady ze zákona pojištěny až do výše 100.000 EUR. U fyzických osob se může tato částka u některých vkladů (např. vklady související s prodejem nemovitosti určené k bydlení) navýšit až na 200.000 EUR. Podmínkou je, aby byla předmětná částka připsána na účet nejpozději v období 3 měsíců před rozhodným dnem, tj. před oznámením České národní banky o neschopnosti finanční instituce dostát svým závazkům vůči vkladatelům.

DOHLED

Povinné pojištění však není jedinou zárukou řádného plnění povinností advokátů. Advokát podléhá dohledu (kontrole) ze strany České advokátní komory. Mimo jiné tento dohled spočívá v tom, že je advokát povinen oznámit údaje o advokátní úschově České advokátní komoře prostřednictvím elektronické knihy úschov. Ta následně sama zašle složiteli a oprávněnému potvrzení o provedení zápisu. Stejně tak po ukončení úschovy zašle advokát do elektronické knihy úschov datum vyplacení uložených prostředků, načež Česká advokátní komora zašle klientům potvrzení o ukončení úschovy.

Informování klientů není tedy založeno na jejich žádosti, ale probíhá povinně a bez jejich další nutné aktivity. Pokud bude zjištěno porušení nějakých povinností, bude s advokátem zahájeno kárné řízení, které může vést až k vyškrtnutí advokáta ze seznamu advokátů. Pokud by se advokát dopustil zpronevěry, bude to řešeno současně i v trestním řízení.

GARANČNÍ FOND

Právě jako nástroj ochrany před následky zpronevěry peněžních prostředků svěřených do advokátní úschovy zřídila Česká advokátní komora Garanční fond advokátních úschov. Zřízení fondu reaguje na případy trestněprávního jednání některých advokátů v minulosti, které měly na jejich klienty mimořádné finanční dopady a současně výrazně oslabily důvěru veřejnosti v advokátní stav.

Do garančního fondu odvádí každý advokát 500 Kč z každé nahlášené advokátní úschovy. Vybrané prostředky jsou ukládány na zvláštní účet České advokátní komory. Jakmile celkový objem vybraných prostředků dosáhne částky 150.000.000 Kč, přestanou být odvody vybírány až do chvíle, kdy stav fondu opět klesne pod tuto hranici.

Pokud jde o výši náhrad z fondu, u běžné advokátní úschovy bude poskytováno plnění až do výše 2.500.000 Kč, zatímco v případě úschov souvisejících s převody nemovitostí, které slouží k bydlení, až do výše 5.000.000 Kč. Plnění z fondu se bude vztahovat výlučně na škodu způsobenou od 1. ledna 2026. Není zde tedy zpětná účinnost na trestněprávní jednání provedená před tímto datem.

Tento článek byl převzat z webu www.ak-kalensky.cz se souhlasem autora. 

—

Máte zájem o advokátní úschovu? Nebo potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která má v těchto oblastech bohaté zkušenosti. U nás budou Vaše peněžní prostředky v bezpečí. Navíc jsme pojištěni na 100.000.000,- Kč.

Orientační ceník advokátních úschov a práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

Mohlo by Vás také zajímat: 

• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Prodej nemovitosti krok po kroku
• Povinnosti advokáta vůči klientovi v souvislosti s advokátní úschovou

Jak postupovat v případě, kdy Vám dlužník odmítá zaplatit Vaši pohledávku, která je již po splatnosti? Zde naleznete odpovědi na nejčastější otázky, se kterými se setkáváme ve své praxi při vymáhání pohledávek našich klientů.

Mohlo by vás zajímat: Oddlužení

Co je prvním krokem při vymáhání pohledávek?

Nejprve je vhodné zaslat dlužníkovi předžalobní upomínku.

Je zaslání předžalobní upomínky povinné, resp. je zaslání předžalobní upomínky podmínkou pro úspěch v soudním řízení?

Zaslání předžalobní upomínky není povinné a ani se nejedná o nezbytnou podmínku pro úspěch v soudním řízení. Nicméně pokud tento krok vynecháte, soud Vám zásadně (s určitými výjimkami) nepřizná náhradu nákladů řízení, přestože byste v soudním řízení vyhráli. Z tohoto důvodu doporučuji, aby předžalobní upomínka byla zaslána dlužníkovi vždy před podáním žaloby.

Co by měla předžalobní upomínka obsahovat?

Předžalobní upomínka by měla obsahovat výzvu, aby dlužník zaplatil v určité lhůtě určitou částku, a to na bankovní účet uvedený ve výzvě. Délka lhůty by měla být alespoň sedm dní. Dále by měl být dlužník poučen, že v případě nezaplacení se budete domáhat zaplacení soudní cestou. Rovněž je vhodné, aby předžalobní upomínka současně obsahovala i výzvu dlužníkovi, aby se v určité lhůtě vyjádřil, zda souhlasí s mimosoudním řešením sporu, a pokud ano, aby navrhl konkrétní řešení.

Na jakou adresu se předžalobní upomínka odesílá?

Předžalobní upomínka se odesílá na poslední známou adresu dlužníka. Pro účely soudního řízení je plně dostačující, pokud prokážete, že jste ji na tuto adresu odeslali. Není tedy třeba prokazovat, že došlo současně i k jejímu doručení dlužníkovi. Případné obstrukce dlužníka při doručování Vás tedy nemusí trápit. Přesto doporučuji předžalobní upomínku odeslat doporučeně s dodejkou.

Má být předžalobní upomínka sepsána advokátem?

Je vhodné, aby předžalobní upomínka byla sepsána a odeslána advokátem, kterému za tímto účelem udělíte plnou moc. Předžalobní upomínka sepsaná advokátem má mimo jiné na dlužníka větší psychologický efekt. V mnoha případech dlužník zaplatí dlužnou částku již na základě takové předžalobní upomínky, případně dojde mezi stranami k mimosoudnímu vyřešení sporu.

Jak lze mimosoudně vyřešit spor o zaplacení?

Mimosoudní řešení sporu spočívá nejčastěji v uzavření dohody o narovnání nebo dohody o splátkovém kalendáři či dohody o částečném prominutí dluhu s odkládací podmínkou. Ať už uzavřete jakoukoliv dohodu, je vhodné, aby její součástí bylo vždy uznání dluhu ze strany dlužníka. Tím si usnadníte svoji pozici pro případ, že dlužník svoji povinnost nesplní a vy se budete domáhat zaplacení soudní cestou.

Jak postupovat, pokud dlužník dobrovolně nezaplatí a ani nedojde k mimosoudnímu vyřešení sporu?

V takovém případě nezbývá, než se obrátit s žalobou na soud.

Kolik stojí soudní řízení?

V souvislosti s podáním žaloby je třeba vzít v úvahu především zaplacení soudního poplatku a náklady na Vašeho právního zástupce. Pokud nebudete v soudním řízení úspěšní, je třeba kalkulovat dále s náhradou nákladů protistraně.

Jaká je výše soudního poplatku?

Výše soudního poplatku je závislá na výši vymáhané pohledávky. Jestliže je vymáhaná pohledávka do 20.000,- Kč, činí výše poplatku 1.000,- Kč. Pokud se jedná o pohledávku v rozmezí 20.000,- Kč až 40.000.000,- Kč, poplatek představuje 5 % z vymáhané částky. Budete-li namísto klasické žaloby podávat návrh na vydání elektronického platebního rozkazu (k tomu viz níže), je soudní poplatek nižší.

Platí se soudní poplatek vždy?

Existují určité případy, kdy jsou žalobci od placení soudních poplatků osvobozeni. Tyto případy jsou uvedeny v ust. § 11 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů.

Jak jsou vysoké náklady na mého právního zástupce?

V tomto případě záleží na dohodě mezi Vámi a advokátem. Tyto ceny nejsou nijak regulovány. Každý advokát má proto své ceny. Pro představu ceník naší advokátní kanceláře týkající se vymáhání pohledávek je dostupný zde.

Bude mi zaplacena náhrada nákladů řízení, jestliže v řízení uspěji?

Pokud v soudním řízení uspějete, ve většině případů (nikoli vždy) Vám soud přizná náhradu nákladů řízení, kterou je povinna zaplatit protistrana. Tyto náklady řízení zahrnují zejména soudní poplatek, náklady důkazů (typicky náklady na vyhotovení znaleckých posudků) či náklady na advokáta (tj. jeho odměna a hotové výdaje). Ohledně náhrady nákladů na advokáta je třeba vzít v úvahu, že částka, kterou Vám přizná soud, nebude s největší pravděpodobností odpovídat Vámi reálně vynaloženým nákladům na advokáta. Důvodem je skutečnost, že klient je povinen zaplatit advokátovi odměnu ve výši, na které se spolu dohodnou ve smlouvě o poskytování právních služeb. Soud však při rozhodování o nákladech k takové smlouvě nepřihlíží, ale odměnu přiznává „dle tabulek“, a to konkrétně na základě advokátního tarifu (tj. vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb.). Mohou tedy nastat dvě situace. Buď Vám soud přizná částku vyšší, než jste reálně na advokáta vynaložili, nebo naopak částku nižší. Zjednodušeně lze konstatovat, že čím je vymáhaná pohledávka vyšší, tím máte větší šanci, že na těchto nákladech vyděláte.

Co se stane, pokud soudní řízení prohraji?

Rovněž je třeba upozornit, že pokud nebudete v soudním řízení úspěšní, tak nejenže Vám nebude přiznána náhrada nákladů řízení, ale navíc budete povinni platit náklady protistrany. A jestliže protistrana bude zastoupena advokátem, vznikne Vám povinnosti zaplatit protistraně i náklady na jejího advokáta, přičemž výše těchto nákladů se bude počítat rovněž „dle tabulek“, jak bylo uvedeno výše.

Čeho všeho se lze domáhat při vymáhání pohledávky?

Kromě zaplacení samotné pohledávky je možné se domáhat vůči dlužníkovi i jiných souvisejících nároků. Především se jedná o úroky z prodlení, náklady spojené s uplatněním pohledávky, smluvní pokuty či náhradu nákladů řízení.

Kdy vzniká povinnost platit úroky z prodlení a v jaké výši?

Dlužníkovi, který se dostane do prodlení se zaplacením svého dluhu, vzniká ze zákona povinnost platit úroky z prodlení. Pokud nebyla mezi věřitelem a dlužníkem sjednána výše těchto úroků, uplatní se výše úroků stanovená právním předpisem, a to konkrétně nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Pro Vaši informaci, výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

Kdy vzniká povinnost platit náklady spojené s uplatněním pohledávky a v jaké výši?

Pokud pohledávka vznikla mezi podnikateli, je věřitel oprávněn požadovat vůči dlužníkovi dále náklady spojené s uplatněním pohledávky. Minimální výše nákladů spojených s uplatněním každé pohledávky činí 1.200,- Kč.

Kdy vzniká povinnost platit smluvní pokutu a v jaké výši?

Nárok na zaplacení smluvní pokuty je možné uplatňovat pouze v případě, že bylo mezi Vámi a dlužníkem sjednáno, že dlužník je v případě prodlení se zaplacením Vaší pohledávky povinen zaplatit smluvní pokutu v ujednané výši. Tato smluvní pokuta nemusí být sjednána jako paušální částka, ale může být koncipována obdobně jako úrok z prodlení – tj. její výše bude závislá na délce trvání prodlení se zaplacením. Dle aktuální právní úpravy je platné i ústní sjednání smluvní pokuty. To však nedoporučujeme, jelikož by bylo v praxi problematické prokázat existenci ústní dohody.

Kdy začíná soudní řízení?

Podáním žaloby, tj. doručením žaloby soudu. Za žalobu je považován i návrh na vydání platebního rozkazu, návrh na vydání elektronického platebního rozkazu či návrh na vydání směnečného platebního rozkazu.

K jakému soudu se podává žaloba?

Ve většině případů se žaloba podává u okresního soudu dle místa bydliště žalovaného (tj. dlužníka). Pokud má tedy dlužník bydliště na druhé straně republiky, je třeba zohlednit i náklady na cestovné.

Jaké jsou výhody návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu a za jakých podmínek je možné jej podat?

Návrh na vydání elektronického platebního rozkazu je zjednodušeně řečeno specifický druh žaloby v elektronické formě. Výhoda spočívá v tom, že žalobce platí nižší soudní poplatek. V minulosti platilo omezení, že tento návrh bylo možné využít pouze v případě, že vymáhaná pohledávka nepřevyšovala částku 1.000.000,- Kč. Dle aktuální právní úpravy však již toto omezení neplatí, a je tedy možné tento návrh podat při vymáhání pohledávek v jakékoliv výši. Pokud jsou splněny všechny zákonné náležitosti, soud může vydat na základě tohoto návrhu elektronický platební rozkaz, ve kterém uloží žalovanému, aby ve lhůtě 15 dnů od jeho doručení zaplatil uplatněnou pohledávku, nebo aby v téže lhůtě podal odpor. Pokud žalovaný odpor nepodá, bude mít elektronický platební rozkaz shodné účinky jako pravomocný rozsudek. Tím skončí celé soudní řízení, aniž by proběhlo jednání u soudu.

Co se stane, pokud bude podán odpor?

Soud elektronický platební rozkaz zruší a nařídí soudní jednání. V případě podání odporu tedy bude probíhat standardní soudní řízení, které skončí pravomocným rozhodnutím soudu. Pokud soud vyhoví žalobě, uloží žalovanému povinnost zaplatit žalovanou částku. Standardně činí lhůta pro zaplacení tři dny od právní moci rozsudku.

Jak postupovat, pokud v soudním řízení uspějete a žalovaný nesplní svoji povinnost uvedenou v soudním rozhodnutí?

V takovém případě je možné se domáhat zaplacení výkonem rozhodnutí, resp. exekucí. Existují dvě varianty, a to buď výkon rozhodnutí prostřednictvím soudu, nebo exekuce prostřednictvím soudního exekutora. Osobně doporučuji zvolit variantu soudního exekutora, jelikož je tento postup dle mého názoru rychlejší a efektivnější.

Jak dojde k zahájení exekuce?

Aby došlo k zahájení exekuce, je třeba zaslat soudnímu exekutorovi exekuční návrh.

Platí se nějaký poplatek za zahájení exekuce?

Za podání exekučního návrhu se neplatí žádný poplatek, což je také určitá výhoda oproti soudnímu výkonu rozhodnutí, které je zpoplatněno dalším soudním poplatkem.

Jak je tedy odměňován exekutor?

Exekutor je odměňován podílem z částky, kterou se mu podaří vymoci od dlužníka.

U jakého exekutora se podává exekuční návrh?

Exekuční návrh můžete podat u jakéhokoliv soudního exekutora, kterého si libovolně zvolíte ze seznamu soudních exekutorů, který je dostupný zde.

Tento článek byl převzat z webu www.ak-kalensky.cz se souhlasem autora.

–

Potřebujete pomoci při vymáhání pohledávek? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na vymáhání pohledávek specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti. 

Orientační ceník služeb v oblasti vymáhání pohledávek.

Mohlo by vás zajímat: Oddlužení