V tomto příspěvku se zabýváme advokátními úschovami, které jsou v praxi velmi často používané, a to především při převodech nemovitostí. Pozornost je věnována také otázce jejich pojištění, jelikož se občas setkáváme s nesprávným názorem, že advokátní úschovy nejsou pojištěny a že jsou z tohoto důvodu méně bezpečné než úschovy prováděné notáři. Kromě advokátních a notářských úschov existují ještě úschovy prováděné bankami nebo realitními zprostředkovateli.
Mohlo by Vás také zajímat: Koupě nemovitosti krok za krokem.
Pokud máte naopak zájem nemovitost prodat, mohl by pro Vás být přínosem článek Prodej nemovitosti krok po kroku, který jsme sepsali pro naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o.
OBECNĚ K ADVOKÁTNÍM ÚSCHOVÁM
Úschova vzniká na základě smlouvy o advokátní úschově (v praxi někdy označovaná jako depozitní smlouva), která se uzavírá mezi advokátem a klienty v písemné formě. Předmětem úschovy mohou být peněžní prostředky v libovolné měně, listiny (smlouvy) či jiný majetek (např. cenné papíry). Při převodech nemovitostí je smluvní stranou advokát, prodávající a kupující a předmětem úschovy je kromě kupní ceny zpravidla i kupní smlouva a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
V praxi mají advokátní úschovy oproti jiným druhům úschov řadu výhod. Jednou z nich je možnost uložení nejen peněžních prostředků, ale také listin, což například bankovní úschovy zpravidla neumožňují. Vzhledem k tomu, že se úschovy nejčastěji provádějí v souvislosti s převodem nemovitostí, je tato možnost velice praktická pro uložení kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí. U bankovních úschov se tak klienti často setkávají s tím, že jsou vedle úschovy peněžních prostředků nuceni zřídit samostatnou úschovu listin (zejména u advokátní kanceláře), což celý proces zbytečně komplikuje a zvyšuje náklady na straně klienta.
V případě úschovy peněžních prostředků platí pravidlo, že pro každou jednotlivou úschovu se vždy zřizuje samostatný bankovní účet. Advokát je před přijetím peněžních prostředků na účet advokátní úschovy povinen elektronicky sdělit bance mimo jiné kontaktní údaje složitele a oprávněného. Tyto údaje slouží k tomu, aby banka mohla složiteli a oprávněnému zasílat potvrzení o vedení účtu advokátní úschovy a rovněž informace o všech transakcích na něm prováděných. To, že je banka advokátem informována o tom, že na účtu jsou uloženy prostředky třetí osoby (klienta), nikoli osobní prostředky advokáta, má velký praktický význam. Pokud by totiž došlo k úmrtí advokáta, peněžní prostředky klienta nemohou být zahrnuty do pozůstalosti (dědictví). Rovněž v případě, že by se advokát dostal do finančních problémů, nemohou být tyto peněžní prostředky postiženy v insolvenci nebo exekuci. Uschované peněžní prostředky klienta jsou tedy striktně odděleny od financí advokáta a od úschov jiných klientů. Obdobně to platí i za situace, pokud je předmětem úschovy jiný majetek, než jsou peněžní prostředky.
Advokát je oprávněn přijímat peněžní prostředky do úschovy pouze jejich vložením na účet úschovy, nebo bezhotovostním převodem na účet úschovy.
Platí přísný zákaz, aby byly prováděny s peněžními prostředky klienta jakékoliv platby, které jsou v rozporu se smlouvou o advokátní úschově. Výjimku tvoří případy, kdy takovou platbu umožňuje právní předpis, platba byla nařízena rozhodnutím soudu či jiného oprávněného orgánu nebo s tím souhlasí smluvní strany. Advokátovi je tedy zakázáno složené prostředky užívat pro vlastní potřebu nebo je použít jako zápůjčku či úvěr, a to i za situace, pokud by je vrátil zpět na úschovní účet předtím, než mají být vyplaceny oprávněné osobě. Advokát není ani oprávněn peněžní prostředky dočasně převést na jiný bankovní účet (např. na spořící účet s lepším úročením).
Co se týče ceny advokátní úschovy, ta není stanovena právními předpisy, jako tomu je u notářů, a záleží tak vždy na dohodě mezi klienty a advokátem.
POJIŠTĚNÍ
Jestliže by advokát při zajišťování úschovy pochybil, je odpovědný za újmu, kterou klientům způsobil, a to i tehdy, byla-li způsobena jeho zástupcem nebo jiným zaměstnancem. Pro tyto případy jsou však advokáti a advokátní společnosti povinně pojištěni.
Pro klienty jsou zásadní pojistné limity, a proto by se klienti měli předem u advokáta informovat o jejich výši. Minimální výše těchto limitů je stanovena právními předpisy, a to v závislosti na tom, jakým způsobem advokát vykonává advokacii. Pokud advokát vykonává advokacii samostatně jako fyzická osoba, minimální limit pojistného plnění činí částku 7.500.000 Kč. Pro případ, že advokát vykonává advokacii jako společník společnosti s ručením omezeným, činí minimální limit 50.000.000 Kč za každého společníka společnosti s ručením omezeným. Například naše advokátní kancelář Atreum K2 Legal s.r.o. má tři společníky, a je proto pojištěna do výše 150.000.000 Kč. Jestliže advokát vykonává advokacii jako společník veřejné obchodní společnosti nebo sdružení, stanoví se minimální limit u každého společníka a) částkou 7.500.000 Kč, pokud se jedná o společnost či sdružení se dvěma společníky, nebo b) částkou 3.000.000 Kč násobenou počtem všech společníků, pokud se jedná o společnost či sdružení se třemi a více společníky.
Povinné pojištění se pochopitelně nevztahuje na úmyslné protiprávní jednání ani na hrubou nedbalost ve vztahu k uschovanému majetku. Jedná se však o zcela běžnou výluku z pojištění, která se vyskytuje prakticky u všech druhů pojištění. Žádná pojišťovna totiž nepojistí nikoho pro případ spáchání úmyslného trestného činu zpronevěry. V tomto ohledu se tedy advokátní úschova neliší od jiných úschov.
Ochranu prostředků uložených na bankovním účtu dále zajišťuje pojištění vkladů prostřednictvím Garančního systému finančního trhu. Pokud by se banka dostala do finančních problémů a nebyla schopna vyplácet vklady, jsou vklady ze zákona pojištěny až do výše 100.000 EUR. U fyzických osob se může tato částka u některých vkladů (např. vklady související s prodejem nemovitosti určené k bydlení) navýšit až na 200.000 EUR. Podmínkou je, aby byla předmětná částka připsána na účet nejpozději v období 3 měsíců před rozhodným dnem, tj. před oznámením České národní banky o neschopnosti finanční instituce dostát svým závazkům vůči vkladatelům.
DOHLED
Povinné pojištění však není jedinou zárukou řádného plnění povinností advokátů. Advokát podléhá dohledu (kontrole) ze strany České advokátní komory. Mimo jiné tento dohled spočívá v tom, že je advokát povinen oznámit údaje o advokátní úschově České advokátní komoře prostřednictvím elektronické knihy úschov. Ta následně sama zašle složiteli a oprávněnému potvrzení o provedení zápisu. Stejně tak po ukončení úschovy zašle advokát do elektronické knihy úschov datum vyplacení uložených prostředků, načež Česká advokátní komora zašle klientům potvrzení o ukončení úschovy.
Informování klientů není tedy založeno na jejich žádosti, ale probíhá povinně a bez jejich další nutné aktivity. Pokud bude zjištěno porušení nějakých povinností, bude s advokátem zahájeno kárné řízení, které může vést až k vyškrtnutí advokáta ze seznamu advokátů. Pokud by se advokát dopustil zpronevěry, bude to řešeno současně i v trestním řízení.
GARANČNÍ FOND
Právě jako nástroj ochrany před následky zpronevěry peněžních prostředků svěřených do advokátní úschovy zřídila Česká advokátní komora Garanční fond advokátních úschov. Zřízení fondu reaguje na případy trestněprávního jednání některých advokátů v minulosti, které měly na jejich klienty mimořádné finanční dopady a současně výrazně oslabily důvěru veřejnosti v advokátní stav.
Do garančního fondu odvádí každý advokát 500 Kč z každé nahlášené advokátní úschovy. Vybrané prostředky jsou ukládány na zvláštní účet České advokátní komory. Jakmile celkový objem vybraných prostředků dosáhne částky 150.000.000 Kč, přestanou být odvody vybírány až do chvíle, kdy stav fondu opět klesne pod tuto hranici.
Pokud jde o výši náhrad z fondu, u běžné advokátní úschovy bude poskytováno plnění až do výše 2.500.000 Kč, zatímco v případě úschov souvisejících s převody nemovitostí, které slouží k bydlení, až do výše 5.000.000 Kč. Plnění z fondu se bude vztahovat výlučně na škodu způsobenou od 1. ledna 2026. Není zde tedy zpětná účinnost na trestněprávní jednání provedená před tímto datem.
Tento článek byl převzat z webu www.ak-kalensky.cz se souhlasem autora.
—
Máte zájem o advokátní úschovu? Nebo potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která má v těchto oblastech bohaté zkušenosti. U nás budou Vaše peněžní prostředky v bezpečí. Navíc jsme pojištěni na 100.000.000,- Kč.
Orientační ceník advokátních úschov a práva nemovitostí.
Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.
Mohlo by Vás také zajímat: