V přechozích článcích na téma nemovitosti jsme se pečlivě věnovali odpovědnosti za vady a následným právům z vadného plnění. Tento článek však není zaměřen jen na nemovitosti a dozvíte se vněm více o odpovědnosti za vady při prodeji a koupi věci, „jak stojí a leží“. Pojďme si vyjasnit, jak tuto doložku v kupní smlouvě užívat, jelikož doposud slova „jak stojí a leží“ páchají ve smlouvách více zmatku než užitku.

Co označuje pojem „jak stojí a leží“?

Podle občanského zákoníku je prodávající povinen plnit bez vad, a je-li splněno vadně, má kupující práva z vadného plnění (§ 1914 OZ). Zároveň však stanoví, že přenechá-li se věc „jak stojí a leží“ (tzv. úhrnkem), jdou její vady k tíži nabyvatele (§ 1918 věta první OZ). Mohlo by se tak mylně zdát, že doložka „jak stojí a leží“ upravuje režim odpovědnosti za vady a že zprošťuje prodávajícího odpovědnosti za vady na převáděné věci. To však není přesné. „Jak stojí a leží“ je pouze způsob vymezení předmětu převodu.

Věc, kterou chceme převést, můžeme určit individuálně (př. konkrétní automobil), druhově (zastupitelné věci jako např. olivový olej), hromadně (např. obchodní závod) nebo úhrnkem, tj. „jak stojí a leží“. Při převodu věci „jak stojí a leží“ bude nejčastěji předmět převodu vymezen místem, na kterém se věci nacházejí (např. vybavení provozovny, knihovna se všemi knihami). Doložka „jak stojí a leží“ je založena na převodu blíže nespecifikované množiny předmětů a nabyvatel podle ní nemůže uplatnit práva z vadného plnění u jednotlivých věcí v této množině[1][2].

Kdy a jak doložku „jak stojí a leží“ užívat?

Jak již vyplývá z předchozí kapitoly, doložku „jak stojí a leží“ použijeme jen u smlouvy, kterou převádíme blíže nevymezenou množinu věcí, zpravidla nacházející se na určitém místě, bez ohledu na jakost, množství nebo váhu konkrétních předmětů. Ovšem i pro takový převod stanovuje zákon výjimku. Přechod odpovědnosti neproběhne a prodávající bude dále odpovídat za vadné plnění, pokud nemá věc vlastnost, o níž prodávající prohlásil, že ji má, nebo již si kupující vymínil (§ 1918 věta druhá OZ). Pokud převádíme správně věc „jak stojí a leží“, nevyžaduje se ani písemná forma této doložky.

V praxi se ale často stává, že si prodávající a kupující touto doložkou upravují odpovědnost za vady nehledě na to, jakou věc převádějí. Tato doložka se nezřídka vyskytuje ve smlouvách o koupi ojetých vozů v autobazaru nebo dokonce u převodu nemovitostí. Ustálená judikatura[3] u těchto případů dochází k tomu, že doložka „jak stojí a leží“ u převodu individuálně určených věcí nezbavuje kupujícího práv z vadného plnění.

Při posuzování této doložky je však třeba dbát na vůli stran smlouvy, kterou pravděpodobně bylo zcela vyloučit odpovědnost prodávajícího za vady. Toto zákon umožňuje způsobem popsaným níže.

Vzdání se práva z vadného plnění nabyvatelem

Kupující se podle nového občanského zákoníku může předem vzdát práva z vadného plnění, a to jedině písemně (§ 1916 odst. 2 věta druhá OZ). Pokud tak učiní a na koupené věci se po převodu projeví vady, byť jimi trpěla již v okamžiku převodu, nemůže kupující uplatnit práva z vadného plnění jako právo na odstranění vady, právo na přiměřenou slevu či právo na odstoupení od smlouvy. Pokud zvažujete uzavření kupní smlouvy na straně kupujícího, doporučujeme, abyste vzali v úvahu rizika spojená s písemným vzdáním se těchto práv, neboť se tím připravíte o ochranu, které vám jinak zákon poskytuje.

Nelze se také vzdát předem práva z vadného plnění u jakékoliv kupní smlouvy. Zákon v tomto ohledu nastavuje limity za účelem chránit slabší stranu, zejm. spotřebitele. Nemůžete se tak předem vzdát práva z vadného plnění, pokud jste spotřebitel a uzavíráte s podnikatelem tzv. spotřebitelskou smlouvu (§ 1814 odst. 1 písm. a) OZ). V našich předchozích článcích se můžete dočíst více o právech z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti a o odpovědnosti za vady při koupi a prodeji nemovitosti.

Závěr

Doložka „jak stojí a leží“ nachází svůj smysl u smluv, jimiž se převádí neurčitě vymezený soubor věcí tak, jak stojí a leží na určitém místě. Tato doložka proto přijde vhod, chceme-li prodat určitý prostor včetně všech předmětů, které se v něm nacházejí. Nabyvatel se po převodu věci nebude moci domáhat práv z vad konkrétních předmětů, a to ani do kvality ani do počtu. Naprostá většina kupních smluv však má předmět individuálně, popř. druhově určený a doložka „jak stojí a leží“ by se u nich užívat neměla. V případě, že si přejete vyloučit odpovědnost prodávajícího za vady, může být v určitých případech ujednáno, že se kupující vzdává práv z vadného plnění.

Mohlo by vás také zajímat

• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
• Advokátní úschovy

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

[1]  J. Porod. Komentář: Občanský zákoník, 2. vydání

[2]  J. Šilhán. Komentář: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054), 1. vydání, 2014, s. 893 – 895

[3] Rozsudek Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 25 Cdo 1741/98 ze dne 12. prosince 2000 a rozsudek Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 32 Odo 441/2003 ze dne 26. listopadu 2003