V prvním a druhém díle našeho seriálu jsme pojednávali o základních aspektech odpovědnosti za vady v případě prodeje, resp. koupě nemovitosti. Vysvětlili jsme základní nároky z práv z vadného plnění a upozornili na lhůty, ve kterých by měly být uplatněny.

V následujícím článku jsme se rozhodli čerpat ze zkušeností z naší právní praxe a poskytnout konkrétní návod, který může sloužit jako vodítko těm, kteří se pouštějí do koupě nebo prodeje nemovitosti bez odborné právní pomoci.

Našim klientům bychom doporučili následující postup.

Důkladně specifikujte nemovitost

Všem našim klientům, kteří se rozhodli uzavřít kupní smlouvu, vždy doporučujeme, aby dbali na dostatečnou specifikaci předmětu prodeje. Problém zpravidla nebývá v nedostatečném vymezení nemovitosti podle katastrálního zákona (tzn. v souladu s údaji z katastru nemovitostí), ale zejména v popisu faktického stavu nemovitosti, včetně jejích součástí, příslušenství a příp. vybavení.

Uvedené bychom doporučili realizovat vytvořením přílohy ke kupní smlouvě, v níž bude nemovitost a její technický stav detailně popsán (především by měly být výslovně uvedeny veškeré případné vady – k tomu viz níže). Jako vhodné se jeví v příloze uvést i přesný výčet toho, co tvoří součást a příslušenství předmětu prodeje, případně i toho, co naopak součást či příslušenství netvoří. Dále doporučujeme v příloze uvést výčet vybavení, které bude převedeno na kupujícího společně s nemovitostí. Tento krok má především praktický význam, neboť může kupujícímu v budoucnu ušetřit nemalé náklady, a to typicky v případě, kdy prodávající v nemovitosti, navzdory ústní domluvě, zanechá nevyužitelný nábytek, přičemž náklady na jeho likvidaci coby objemného odpadu by měl nést kupující. Pokud by se naopak jednalo o hodnotný starožitný nábytek, lze výše navrhovaným postupem předejít například sporům o to, komu po převodu vlastnického práva k nemovitosti bude takový nábytek náležet.

Pro odstranění pochybností považujeme rovněž za vhodné pořídit fotodokumentaci předmětu prodeje, která bude tvořit přílohu ke kupní smlouvě. Především by fotodokumentace měla zachycovat vady nemovitosti, jak vysvětlujeme níže.

Pokud se před uzavřením kupní smlouvy uzavírá rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí, doporučujeme, aby výše uvedené kroky byly učiněny již v rezervační smlouvě či smlouvě o smlouvě budoucí. Tím se předejde případným budoucím nedorozuměním při uzavírání kupní smlouvy ohledně specifikace předmětu prodeje.

Uveďte v kupní smlouvě vzájemná prohlášení smluvních stran

Součástí kupní smlouvy typicky bývá řada prohlášení obou smluvních stran. Kupující zpravidla prohlašuje, že se s kupovanou nemovitostí dostatečně seznámil a že mu je znám její faktický a právní stav. Prodávající oproti tomu prohlašuje, že se stavem předmětu prodeje obeznámil stranu kupující, že na předmětu prodeje neváznou žádné dluhy a že předmět prodeje netrpí faktickými ani právními vadami. Dále se prodávající zpravidla zavazuje, že až do okamžiku předání nikterak nezhorší faktický stav nemovitosti.

Zahrnutí zmíněných prohlášení do kupní smlouvy lze v zásadě doporučit. Pokud je však cílem prodávajícího docílit vyloučení své odpovědnosti za vady, jako účinnější řešení bychom doporučili co nejvíce vad, kterými nemovitost trpí, v kupní smlouvě výslovně konkretizovat (ideálně v příloze).Pokud je uzavírána smlouva rezervační nebo smlouva o smlouvě budoucí, současně by měly být vady uvedeny již v těchto smlouvách.

Přiznejte se k vadám nemovitosti!

Jak už bylo vysvětleno v prvním článku tohoto seriálu, zjevná vada je taková vada, kterou kupující musel poznat již při uzavření kupní smlouvy.

Pokud tedy budou veškeré vady v kupní smlouvě uvedeny, tak se ze skrytých vad stanou vady zjevné. Ze zjevných vad přitom není prodávající povinen plnit na základě případných nároků uplatněných kupujícím.

Do prohlášení smluvních stran v kupní smlouvě navrhujeme dále výslovně uvést, že všechny vady popsané v kupní smlouvě (či její příloze), jsou zároveň zohledněny v kupní ceně. Protiargumentem může být, že „přiznání se k vadám“ sníží kupní cenu nemovitosti. Domníváme se však, že výhody v podobě ušetřených nákladů, času a stresu v případě, že by nakonec k soudnímu sporu došlo, mohou tento efekt vyvážit. Riskovat se totiž ve většině případů nevyplácí.

Jak ale tyto vady zjistit? Zajistěte dvojí prohlídku nemovitosti

Klientům doporučujeme, aby si neváhali zajistit odborné prověření (inspekci technického stavu) kupované nemovitosti. Tuto inspekci provádí odborník v oblasti stavebnictví. Výstupem z provedené inspekce bývá nejčastěji zpráva, ve které je detailně popsán technický stav nemovitosti a případné vady. Přílohou této zprávy by měla být fotodokumentace (toto doporučujeme s odbornou firmou výslovně předem sjednat). Díky této inspekci získáte informace o technickém stavu nemovitosti a o případných vadách. Lze rovněž doporučit, aby byl s dostatečným předstihem posouzen soulad stavu nemovitosti se stavební dokumentací, která je uložena u stavebního úřadu. Nicméně toto posouzení by mělo být již věcí právní due diligence, ještě před podpisem samotné kupní smlouvy (ideálně již před uzavřením rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí).

Ideální je provést inspekci alespoň dvakrát – poprvé před uzavřením kupní smlouvy (případně před uzavřením rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí), a to za účelem, aby mohl být kupující seznámen se stavem nemovitosti a jejími vadami. Se zprávou vzniklou z této inspekce je následně potřeba prokazatelně seznámit kupujícího. Ideálně tuto zprávu dát jako přílohu kupní smlouvy (případně jako přílohu rezervační či smlouvy o smlouvě budoucí). Na základě provedené inspekce bude tedy kupující dostatečně seznámen se stavem nemovitosti a případnými vadami, čímž se eliminuje následná odpovědnost strany prodávající za vady. Provedení této inspekce má řadu výhod pro obě smluvní strany – zatímco kupující má jasno ohledně toho, v jakém stavu nemovitost kupuje (a má to navíc potvrzeno nestranným odborníkem), prodávající díky přesnému výčtu vad v kupní smlouvě získá trvalou ochranu před případnými nároky z odpovědnosti za vady, které by vůči němu mohl kupující v budoucnu uplatňovat. Kupující totiž může vůči prodávajícímu standardně vznášet nároky z vad předmětu prodeje až v horizontu pěti let.

Druhou inspekci doporučujeme provést v okamžiku předání nemovitosti (při podpisu předávacího protokolu). Účelem druhé inspekce je posouzení, že stav nemovitosti při předání je v souladu se specifikací, jak byla uvedena v kupní smlouvě (tj. že nedošlo ke zhoršení stavu nemovitosti v období mezi uzavřením kupní smlouvy a předáním nemovitosti). Zároveň může tato druhá inspekce posloužit k odhalení doposud skrytých vady. V případě této inspekce bývá standardním výstupem předávací protokol s uvedením výčtu zjištěných vad podepsaný oběma smluvními stranami. Pořízení předávacího protokolu se obvykle v kupní smlouvě předpokládá, a proto lze jeho vypracování nezávislým odborníkem rozhodně doporučit.

Vyplatí se usilovat o sjednání záruky?

Institut záruky slouží ke zpřísnění odpovědnosti prodávajícího nad rámec odpovědnosti stanovené zákonem. Poskytnutí záruky totiž není ze zákona povinné, a to ani v případě, kdy je smlouva uzavírána se spotřebitelem. Práva vyplývající z odpovědnosti za vady, o níž jsme pojednávali v předchozích předchozím díle našeho seriálu, a práva vzniklá ze záruky tedy existují nezávisle na sobě, přičemž záruka zákonný odpovědnostní režim pouze doplňuje, tedy nijak jej nevylučuje ani neomezuje.

Pro prodávajícího má záruka především hospodářský význam založený na předpokladu, že dodatečná garance přiláká více potenciálních kupujících, případně může do jisté míry opodstatnit vyšší kupní cenu předmětu prodeje.

Výhody pro kupujícího jsou rovněž nezpochybnitelné, neboť záruka může být koncipována například tak, že prodlouží dobu trvání odpovědnosti z vadného plnění na dobu, kdy již zákonná doba k uplatnění těchto práv uplynula, či lze jejím prostřednictvím například přenést odpovědnost z kupujícího na prodávajícího za vadu vzniklou až po okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci. Záruka se zároveň nemusí vztahovat na nemovitost jako celek, ale lze ji vztáhnout jen na některou její část (např. zrekonstruovaná střecha, fasáda, relativně nově pořízené tepelné čerpadlo apod.).

Pro uplatnění práv ze záruky platí podobná oznamovací povinnost jako v případě zákonné odpovědnosti z vad – je tedy v první řadě nutné vady u prodávajícího vytknout bez zbytečného odkladu po jejich zjištění. Vadu krytou zárukou může kupující vytknout prodávajícímu ve lhůtě určené délkou záruční doby, přičemž po dobu, po kterou kupující nemůže v důsledku oprávněného uplatnění práv ze záruky nemovitost užívat, lhůta pro vytknutí vady neběží. Pro odstranění pochybností a snazší dokazování proto doporučujeme, aby kupující trval na vydání písemného potvrzení o tom, kdy u prodávajícího právo ze záruky uplatnil a jak dlouho oprava trvala.

Nároky, které lze ze záruky uplatnit, jsou typově podobné jako nároky plynoucí z odpovědnosti za vady. Jedná se zejména o vrácení kupní ceny předmětu prodeje, výměnu či opravu věci, anebo o poskytnutí příslušné související služby, nebude-li mít věc vlastnosti uvedené v prohlášení o záruce. Záleží vždy na tom, jak byla záruka sjednána.

Záruční doba počíná běžet odevzdáním věci kupujícímu, tedy od okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci. Jak už bylo zmíněno, jedná se o pravidlo, které je dispozitivní povahy, a proto může být sjednán i odlišný (dřívější či pozdější) okamžik počátku běhu záruční doby.

Maximální ani minimální délka záruční doby není dána, ačkoli pokud již je záruka sjednána, měla by být záruční doba adekvátní s ohledem na zásady dobrých mravů, poctivosti a ochrany slabší strany.

Na co si dát v případě záruky pozor

Je potřeba si uvědomit, že pokud prodávající poskytuje záruku, tak se tato záruka zpravidla váže na osobu kupujícího (tedy nikoli k nemovitosti jako takové). Jestliže se následně kupující rozhodne věc prodat další osobě, automaticky tím nepřechází záruka na pozdějšího nabyvatele. Aby na pozdějšího nabyvatele přešla záruka společně s převodem vlastnického práva, musela by být práva ze záruky na nabyvatele výslovně postoupena.

V praxi by mohl nastat problém tehdy, pokud by bylo postoupení záruky smluvně vyloučeno. Lze sice polemizovat, nakolik by bylo takové ujednání v souladu s dobrými mravy a veřejným pořádkem, nicméně přesto bychom doporučovali případnému soudnímu sporu předcházet. Situaci by bylo možné řešit například individuální smlouvou uzavřenou mezi prodávajícím, poskytovatelem záruky (tj. původním prodávajícím) a kupujícím, nicméně domníváme se, že v praxi takové dohody nebudou příliš časté. Jako vhodnější řešení tak doporučujeme sjednat novou záruku přímo s prodávajícím, a to na základě samostatného prohlášení o záruce.

Jedním z nežádoucích důsledků uplatnění práva z vadného plnění v podobě odstoupení od kupní smlouvy může být, že dojde rovněž k zániku práv vyplývajících ze záruky. Před rozvázáním samotného závazku tak doporučujeme nejprve zvážit, zda pro kupujícího není výhodnější využít nejprve práv ze sjednané záruky. Pokud se až posléze ukáže vada jako neodstranitelná, lze uvažovat o odstoupení od smlouvy.

Pro úplnost bychom chtěli upozornit na situaci, kdy mohou být nároky ze záruky kupujícího redukovány, a to i když jinak byly splněny všechny předpoklady pro jejich uplatnění. Jedná se zejména o situaci, kdy byly vady věci způsobeny poté, co již došlo k přechodu nebezpečí škody na věci, a to v důsledku nějaké vnější události. Vnější událostí se rozumí každá událost, ke které došlo nezávisle na jednání prodávajícího či kupujícího. Takovou událost může vyvolat jak vyšší moc, tak též například jednání třetí zcela nezainteresované osoby. Důkazní břemeno ohledně zavinění pak v takovém případě připadá k tíži prodávajícího. Pokud se však zjistí, že vada vznikla v důsledku zavinění prodávajícího, odpovídá za ni pochopitelně prodávající.

Závěr

V tomto článku, který představuje třetí část našeho čtyřdílného seriálu, jsme usilovali o poskytnutí některých praktických doporučení v souvislosti s koupí či prodejem nemovité věci. Nejtíživější problémy se v praxi objevují v souvislosti s odpovědností za skryté vady předmětu prodeje, které se projevují až po realizaci prodeje. Pokud se chce prodávající odpovědnosti bez pochybností zříci, doporučili bychom veškeré vady v kupní smlouvě výslovně předem přiznat. Práva z vadného plnění v případě přiznaných vad jsou totiž ve své podstatě vyloučena automaticky.

Dále bychom doporučili kupujícím sjednat záruku, neboť kupující na ni nemá zákonný nárok. Záruka má odlišný režim než zákonná odpovědnost za vady, a proto jsme upozornili rovněž na některé aspekty, na které by měl být kladen důraz.

V následujícím závěrečném díle našeho seriálu uvádíme tři vzorové příklady nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem, ke kterým v praxi dochází, a doporučujeme čtenářům postup pro tyto konkrétní případy. Pevně věříme, že tyto informace pomohou mnoha z Vás, kteří se chystáte vyřídit převod vlastnického práva k nemovitosti vlastními silami.

—

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

Mohlo by vás také zajímat:

• Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Advokátní úschovy