Pokud jste se stali novými vlastníky bytu v exekuční dražbě, může se stát, že předchozí vlastník nebo jiné osoby nechtějí nemovitost opustit. Postupy se liší podle toho, kdo nemovitost užívá. Pro zjednodušení můžeme rozlišovat tři níže uvedené situace.

a) Předchozí vlastník (povinný) stále v nemovitosti

V těchto případech není potřeba podávat žalobu k soudu, ale můžete se obrátit rovnou na soudního exekutora s exekučním návrhem. Prostřednictvím tohoto exekučního návrhu se můžete domáhat přímo vyklizení (tj. vystěhování) nemovitosti. Exekučním titulem (tj. podkladem) pro tuto exekuci je usnesení o příklepu nebo usnesení o předražku, které bylo vydáno již v exekuční dražbě. Tento postup je tedy mnohem rychlejší a méně komplikovaný oproti ostatním případům uvedeným níže.

Tento zjednodušený postup se uplatní také pro všechny osoby, které v nemovitosti žijí a odvozují své právo od původního vlastníka (tj. zejména členové jeho rodiny).

b) Osoba bez práva k užívání nemovitosti (tj. bez smlouvy)

V případě, že nemovitost užívá někdo, kdo k tomu nemá právní důvod (například bez nájemní smlouvy), je potřeba nejdříve podat žalobu a počkat na rozhodnutí soudu. Teprve až po úspěšném ukončení soudního řízení je možné zahájit exekuci na vyklizení nemovitosti jako v případě pod bodem a). Tento proces je tedy časově náročnější a může trvat i několik let.

 c) Nájemce v nemovitosti

Pokud vydražíte byt, který užívá nájemce, je potřeba počítat s tím, že nájem bytu při prodeji v dražbě nezaniká. Nájemní smlouva v takovém případě pokračuje s novým vlastníkem jakožto novým pronajímatelem. Novému vlastníkovi nepřísluší právo vypovědět nájem bytu z důvodu změny vlastnictví bytu. Nájem lze vypovědět pouze ze zákonných důvodů (zejména z důvodů uvedených v § 2288 a § 2291 občanského zákoníku).

Jedním z výpovědních důvodů je potřeba pronajímatele užívat byt pro „vlastní potřebu“. Tento důvod lze využít pouze v případě, že je nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou. Pokud nájemce neopustí byt dobrovolně, musíte i zde projít soudním řízením a následným exekučním procesem jako v případě pod bodem b).

Pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, je situace ještě složitější, jelikož v takovém případě novému vlastníkovi nepřísluší výpovědní důvody uvedené v § 2288 a § 2291 občanského zákoníku. Nový vlastník bude muset v takovém případě vyčkat na uplynutí doby nájmu.

Shrnutí

Převzetí nemovitosti po dražbě může přinést komplikace, pokud se osoby v nemovitosti nechtějí dobrovolně vystěhovat. V závislosti na situaci existují různé právní cesty jak postupovat. V případě původních vlastníků a jiných od nich odvozených osob můžete využít přímo exekuční řízení bez potřeby soudního sporu. Ostatní případy vyžadují soudní řízení, které je nutné pro získání práva na vyklizení nemovitosti. Nejsložitější situace nastává v případě, kdy vydražíte byt, který je obýván nájemcem s nájemní smlouvou na dobu určitou. V každém případě doporučujeme konzultaci s advokátem, který vám pomůže najít nejefektivnější řešení pro vaši situaci.

Mohlo by vás také zajímat:

• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl