Problematice advokátní úschovy jsme se již obecně věnovali v článku „Advokátní úschovy“. Jelikož se však často setkáváme s dotazy klientů, co všechno bude pro řádné zřízení a vedení advokátní úschovy potřeba, rozhodli jsme se pro sepsání tohoto článku, ve kterém se budeme tématu advokátních úschov věnovat více prakticky.

Na první pohled se zákonné požadavky na advokáta i klienta v souvislosti s advokátními úschovami mohou zdát poměrně složité. Úprava této problematiky totiž není obsažena pouze v zákoně o advokacii a stavovských advokátních předpisech, ale advokát je navíc povinnou osobou dle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (zákon o AML). Právě tento zákon klade na strany smlouvy o advokátní úschově značné nároky. Účelem tohoto článku je tedy představit některé nejzásadnější kroky advokáta vůči klientovi, na které se zájemce o advokátní úschovu musí připravit.

Povinnosti advokáta vůči klientovi

Smlouva o advokátní úschově je zpravidla třístrannou smlouvou, kterou advokát uzavírá se složitelem a oprávněnou osobou. Složitelem je osoba, která advokátovi svěřuje předmět úschovy. Tím jsou nejčastěji peněžní prostředky, může se však jednat i o listiny, klíče, cennosti atp. Oprávněnou osobou je ten, komu má být předmět úschovy vydán, a to po splnění podmínek stanovených ve smlouvě.

Tyto pojmy lze ilustrovat na příkladu kupní smlouvy o převodu nemovitostí, v souvislosti s níž se smlouva o úschově v praxi uzavírá nejčastěji. Složitelem je kupující, který advokátovi do úschovy svěřuje peněžní prostředky představující kupní cenu nemovitosti či její část. Oprávněným je prodávající, jemuž je z úschovy kupní cena vyplacena poté, kdy je na kupujícího vlastnické právo k předmětné nemovitosti převedeno.

V rámci uzavírání smlouvy o úschově jsou našimi klienty oprávněný i složitel. Poté, co klienti projeví zájem uzavřít smlouvu o advokátní úschově, zašleme jim dotazník ohledně informací vyžadovaných zákonem o AML. V rámci tohoto dotazníku klienti uvedou své osobní údaje, případné údaje o jejich zástupcích a dále například, zda jsou politicky exponovanou osobou, nebo jestli proti nim není vedeno trestní řízení. Klienti dále obdrží poučení, ve kterém je seznámíme s našimi povinnostmi, týkajícími se provádění advokátních úschov a nakládání s jejich osobními údaji.

Jelikož se nástroj advokátní úschovy využívá primárně u kupních smluv, kterými se převádí nemovitost, bude dále od klientů vyžadováno předložení návrhu kupní smlouvy, a to ovšem pouze za předpokladu, že tato smlouva nebyla připravena či revidována naší advokátní kanceláří. Současně může být po oprávněném vyžadován i právní titul nabytí dané nemovitosti (např. rozhodnutí o dědictví, předchozí kupní smlouva).

Důležitým krokem je též identifikace klientů. Ta se u fyzických osob provádí primárně prostřednictvím platného občanského průkazu, alternativně lze využít i cestovní pas. V případě právnické osoby je tímto způsobem identifikována osoba, která byla za právnickou osobou pověřena jednat. Pokud je klient zastoupen na základě plné moci, bude též potřeba předložit její originál s úředně ověřeným podpisem.

Od složitele bude dále vyžadováno doložení původu finančních prostředků, které souvisejí s danou transakcí (obchodem), a to bez ohledu na to, v jakém rozsahu budou tyto prostředky složeny do advokátní úschovy. Typicky budeme vyžadovat doložení příjmů za poslední 2 roky. U fyzických osob se bude zpravidla jednat o výplatní pásky nebo potvrzení zaměstnavatele o výši příjmů. V případě OSVČ a právnických osob bude potřeba doložit daňová přiznání. U právnických osob budou navíc vyžadovány i účetní závěrky. Mimo to budeme vyžadovat i informace a doklady ohledně jednorázových příjmů klienta, jako je například darovací smlouva.

Veškeré údaje a dokumenty související s AML máme ze zákona povinnost uchovávat po dobu 10 let.

Závěrem celého procesu klientům odešleme návrh smlouvy o úschově, aby se s ní před podpisem mohli seznámit a sdělit nám případné dotazy či připomínky. Obsahem této smlouvy je mimo jiné přesná specifikace předmětu úschovy a jasně jsou vymezeny podmínky, za jakých lze předmět úschovy vydat (tj. zejména vyplatit peněžní prostředky). Tuto smlouvu podepíšeme na osobní schůzce, na které je zpravidla uzavírána i související kupní smlouva a podepisován návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Alespoň na jednom vyhotovení kupní smlouvy je třeba ověřit podpisy smluvních stran, což zajistíme. Podpisy na smlouvě o advokátní úschově není třeba ověřovat. Následně po podpisu smluvní dokumentace převezmeme do úschovy příslušné listiny, které tvoří předmět úschovy (zpravidla kupní smlouvu a návrhy na vklad). Pokud jsou předmětem úschovy rovněž i peněžní prostředky, jsme povinni sdělit určité údaje o advokátní úschově příslušné bance a současně prostřednictvím elektronické knihy úschov i České advokátní komoře.

Jakmile budou peněžní prostředky připsány na speciální bankovní účet, který je zřízen výhradně k uložení předmětu úschovy, vyrozumíme klienty o této skutečnosti a podáme na katastr nemovitostí návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch složitele. Poté, co dojde k převodu vlastnického práva a splnění dalších podmínek dle smlouvy o úschově, vyplatíme oprávněnému kupní cenu z úschovy. Tím je celý proces završen – kupní cena je bezpečně vyplacena oprávněnému (prodávajícímu) a nemovitost převedena na složitele (kupujícího).

Závěr

Advokátní úschova představuje bezpečný a transparentní způsob, jak realizovat převod nemovitosti či jinou významnou transakci. Jak vyplývá z popsaných kroků, advokát musí v rámci úschovy splnit řadu zákonných povinností. Tyto procesy mohou klientovi na první pohled připadat složité, avšak jejich účelem je zajištění maximální ochrany všech stran a hladkého průběhu celé transakce.

Jako advokátní kancelář, která má v této oblasti bohaté zkušenosti, Vás rádi provedeme celým procesem prodeje nebo koupě nemovitosti, a to včetně zřízení advokátní úschovy. V případě zájmu o tuto službu se můžete podívat na náš orientační ceník.

Mohlo by Vás také zajímat:

Advokátní úschovy

Koupě nemovitosti krok za krokem

Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.

Článek POVINNOSTI ADVOKÁTA VŮČI KLIENTOVI V SOUVISLOSTI S ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVOU se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Proč stát reguluje reklamu u silnic?

Regulace reklamních zařízení v okolí silnic a dálnic prošla v České republice v posledních letech poměrně turbulentními změnami. Novelou zákona o pozemních komunikacích, která nabyla účinnosti 1. září 2012, došlo k výraznému zpřísnění umísťování reklamních zařízení podél dálnic a silnic I. třídy s tím, že během pětiletého přechodného období měla být odstraněna v podstatě všechna (i dříve povolená) reklamní zařízení podél těchto hlavních dopravních tepen.  

Jednou z mála výjimek byla reklamní označení provozoven, které se nacházely v silničním ochranném pásmu ve vzdálenosti do 200 metrů od poutače. V praxi se typicky jedná o čerpací stanice, penziony a restaurace, u nichž oslovování řidičů pomocí reklamních poutačů představuje běžnou součást jejich podnikání.

Motivací pro tuto regulaci bylo hlavně zajištění bezpečnosti silničního provozu. I pouze několikavteřinová nepozornost, kdy se řidič věnuje sdělení na reklamním zařízení, totiž může na vysokorychlostních komunikacích znamenat, že vozidlo urazí poměrně velkou vzdálenost, aniž by řidič mohl adekvátně reagovat na vývoj dopravní situace. Nehody takto vzniklé bývají přitom velice závažné.

Kde není možné umisťovat reklamu?

Podél dálnic a silnic I. třídy tedy byla vymezena silniční ochranná pásma, v jejichž rámci mělo dojít k odstranění stávajících reklamních zařízení a současně k zákazu umisťování nových. Po uplynutí pětiletého přechodného období v roce 2017 však značná část majitelů svá zařízení neodstranila. Někteří z nich dokonce po výzvě silničního správního úřadu, aby tak učinili, vynalézavě přesouvali zařízení mezi pozemky různých vlastníků tak, aby úřad musel neustále řízení o jejich odstranění obnovovat.

Tento problém měla vyřešit novela zákona o pozemních komunikacích z roku 2024, která přenesla povinnost odstraňovat nelegálně umístěná reklamní zařízení na vlastníky (případně správce) pozemních komunikací. Vlastník nebo správce pozemní komunikace je na základě této novely povinen reklamní zařízení odstranit a uskladnit. Pokud si jej vlastník nevyzvedne, je vlastník či správce pozemní komunikace oprávněn zařízení zlikvidovat.

Předmětný zákaz reklamních poutačů podržel dokonce i Ústavní soud, který na návrh skupiny senátorů stávající právní úpravu posoudil a ve svém nálezu shledal, že napadená právní úprava sleduje legitimní veřejný zájem, a to zejména tím, že prostřednictvím zajištění bezpečnosti silničního provozu chrání právo na život a zdraví. Tyto právně chráněné zájmy v daném případě převažují nad omezením vlastnického práva a svobody podnikání vlastníků reklamních zařízení.

Jaká budou nová pravidla pro umisťování reklamy okolo silnic?

Vývoj právní úpravy reklamních zařízení však zmíněnými novelami neskončil. Dne 10. 5. 2023 byl přijat zákon č. 152/2023 Sb., kterým se sice primárně mění stavební zákon, současně však přináší i další dílčí změny dalších právních předpisů včetně zákona o pozemních komunikacích.

Z § 30 odst. 3 zákona o pozemních komunikacích má být touto novelou od 1. 7. 2026 vypuštěna definice souvisle zastavěného území, kterým se v současném znění zákona rozumí primárně takové území, na němž je postaveno pět a více staveb odlišných vlastníků, kterým bylo přiděleno popisné číslo a které jsou evidovány v katastru nemovitostí. Toto relativně technické vymezení, které se zakládá na faktickém stavu zástavby v terénu, má však pro regulaci reklamních zařízení velice zásadní význam. § 30 odst. 2 zákona o pozemních komunikacích po novele totiž stanovuje, že silničním ochranným pásmem se rozumí prostor mimo zastavěné území. Zjednodušeně řečeno, v úsecích, které naplňují znaky zastavěného území, tedy ochranné pásmo nevzniká, a omezení s ním spojená se tak neuplatní.

Co to znamená pro obce?

Z pohledu obcí spočívá zásadní problém této novely právě v její nenápadnosti a poměrně technickém charakteru. Lze proto tedy očekávat, že si řada obcí zatím plně neuvědomuje její praktické důsledky. 

Hranice zastavěného území se vymezují v rámci územního plánu a aktualizují se jeho změnou. Pokud obec územní plán nemá, lze zastavěné území vymezit samostatným opatřením obecné povahy. Proces pořízení či změny územního plánu však může být mimořádně obtížná a zdlouhavá záležitost. Pro zamezení nežádoucích reklamních zařízení je tedy potřeba jednat rychle.

Do budoucna se tak obce nebudou moci pasivně spoléhat na dosavadní zákonnou ochranu, ale naopak bude na nich, aby aktivně využily nástroje územního plánování a vymezily plochy, na nichž bude umisťování reklamních zařízení omezeno či přímo zakázáno.

Co to znamená pro vlastníky reklamních zařízení?

Pozorným vlastníkům reklamních zařízení novela částečně rozvazuje ruce. Při posouzení, kam umístit reklamní záměr již není nutné, aby vlastník posuzoval reálný stav zástavby terénu. Naopak svoji pozornost musí upřít na územní plán obce a jeho připravované změny.

Tento proces může vlastník sám ovlivnit podáním podnětu na změnu územního plánu v obci, která může typicky spočívat v rozšíření zastavěného území i na oblast v okolí silnice či dálnice, kde má vlastník v plánu své reklamní zařízení umístit. Tento podnět může mimo jiné podat občan obce nebo osoba, která má vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemku nebo stavbě na území obce.

Pokud však aktivní obec již iniciovala změnu územního plánu spočívající v omezení zastavěného území nebo v stanovení omezujících podmínek na danou plochu pro reklamní zařízení, je vhodné do řízení zasáhnout pomocí podání připomínek, které může podat kdokoliv. Nelze než doporučit též aktivní účast na veřejném projednání návrhu. Vzhledem ke složitosti postupu při brojení proti změně územního plánu je vhodné se nechat zastoupit právním zástupcem, který se v dané oblasti pohybuje.

Závěr

Jsme zkušenou advokátní kanceláří v oblasti stavebního práva a územního plánování. V případě jakýchkoliv právních dotazů z této oblasti se na nás neváhejte obrátit.

Mohlo by Vás také zajímat.

• Význam a rozdíly mezi užitnou, podlahovou, obytnou a zastavěnou plochou
• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Prodej nemovitosti krok po kroku

Článek Kdy a kde (ne)smí být reklama u silnice: Velký přehled novely zákona se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Vedle tradičních právních služeb přinášíme posílenou expertizu v klíčových segmentech:

• Stavební a infrastrukturní projekty – právní zajištění celého cyklu stavby, včetně jednání s úřady a všemi zúčastněnými během povolovacích procesů. Právní služby při povolování a výstavbě velkých stavebních a infrastrukturních projektů, včetně dálnic.
• Digitální právo a technologie – smluvní a regulatorní rámce pro marketing, vývoj software, správu dat, GDPR, e-commerce a AI.
• Realitní transakce – právní servis při koupi, prodeji a správě nemovitostí s důrazem na eliminaci rizik a hladký průběh.
• SVJ a bytové domy – komplexní právní poradenství pro výbory a správce, včetně stanov, správy i řešení sousedských či majetkových sporů.

Proč Atreum K2?

Akce
Vždy se snažíme najít řešení. „To nejde“ je pro nás až poslední možnost.

Transparentnost
Komunikujeme jasně a srozumitelně. Ceny sdělujeme předem.

Rychlost
Reagujeme rychle a pružně, požadavky vyřizujeme bez zbytečných průtahů.

Expertíza
Neustále se vzděláváme a své know-how předáváme dál prostřednictvím přednášek.

Upřímnost
Pokud vidíme, že spor nemá šanci na úspěch, nenecháme vás platit zbytečně a řekneme to narovinu.

Moderní přístup
Nebojíme se inovací a digitálních nástrojů – využíváme je pro efektivnější spolupráci a vyšší komfort našich klientů.

Kapacita
Vždy si držíme část kapacity volnou, abychom se mohli věnovat novým případům.

2 Dvojí kontrola
Zastáváme princip “čtyř očí” – kontrola minimálně dvou členů týmu minimalizuje chyby a zajišťuje vysokou kvalitu výstupů.

Pomůžeme vám volit správná právní řešení při malých i velkých rozhodnutích.

Článek Silnější právní partner pro rozhodující momenty se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Rozvodové řízení

Jedním z cílů zákonodárce při představení komplexní novely rodinného práva bylo zvýšit motivaci manželů k tzv. nesporným rozvodům. Zákonodárce usiloval o zjednodušení a zrychlení rozvodového řízení a o motivaci manželů k tzv. smluveným rozvodům. Smluvené rozvody jsou nový termín, který byl zaveden právě touto novelou a nahrazují „nesporné“ rozvody. Předmětnou motivací pro smluvený rozvod by měla být výše soudního poplatku, která bude nově činit 2000 Kč u smluveného rozvodu a 5000 Kč u sporného rozvodu.

Nově soud už ani nebude zjišťovat příčinu rozvratu, zruší se také podmínka, že by manželé museli před rozvodem žít alespoň 6 měsíců odděleně. Zjišťování příčin rozvratu nastane pouze ve chvíli, kdy manžel, který návrh nepodal, bude tvrdit, že je dán důvod pro zamítnutí návrhu.

Řízení o péči o děti

Pro zjednodušení a zrychlení proběhne sloučení rozvodového řízení s řízením o úpravě poměrů nezletilých, protože v současnosti tato řízení probíhají odděleně – nejprve se řeší otázky péče o nezletilé, teprve poté následuje samotný rozvod.

Bude také zaveden nový institut „prozatímního rozhodnutí“ jako subsidiární právní úprava ke speciálnímu předběžnému opatření. Jedná se o rychlou a citlivou úpravu poměrů (např. styk s dítětem, bydliště) v předběžném režimu. Nová právní úprava má dopadat na situace, kdy nejsou naplněny předpoklady pro vydání speciálního předběžného opatření, avšak je v zájmu dítěte, aby bylo do jeho poměrů zatímně zasaženo.

Rodičovská odpovědnost a výchova

Nově nastupuje koncept rovnosti rodičů v péči o dítě. V současnosti v občanském zákoníku najdeme pojmy jako „střídává“, „výlučná“ nebo „společná péče“, tyto pojmy se nadále používat nebudou a soud bude rozhodovat pouze o rozvržení času mezi oba rodiče, neboť dítě má právo na rovnocennou péči obou rodičů, stejně jako rodiče mají právo na rovnocennou péči o své dítě.

Novela nezapomíná ani na úpravu tělesných trestů či duševního strádání. Jejich zákaz bude explicitně upraven v § 858 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku.

U zmíněného paragrafu ještě zůstaneme, jedná se totiž o ustanovení týkající se rodičovské odpovědnosti, která bude rozšířena. Nejvíce tomu tak bude v části o styku s dítětem. Nebude zde nutnost pouze osobního, ale i tzv. nepřímého styku (např. prostřednictvím komunikačních prostředků). Také bude toto ustanovení zakládat povinnost vzájemně si poskytovat podstatné informace mezi rodiči o dítěti a dítěti o rodičích.

Praktické dopady

Novela přináší mnoho přívětivých změn. V případě dohody představuje pro manžele jednodušší, rychlejší i ekonomičtější rozvodové řízení. Rovněž se zvyšuje bezpečnost dětí a minimalizuje se riziko vzniku traumatu. Nadto dochází ke sloučení rozvodového řízení s řízením o úpravě poměrů nezletilých, což bude nejen administrativním ulehčením pro soudní soustavu, ale rovněž to povede k celkovému urychlení tohoto, pro zúčastněné mnohdy náročného, procesu.

—

Potřebujete pomoci při rozvodu, úpravě péče o nezletilé dítě, stanovení nebo zvýšení výživného, vypořádání společného jmění manželů (SJM) nebo v jiných oblastech rodinného práva? Advokátní kancelář K2 Legal má bohaté zkušenosti a je připravena vám poskytnout odborné poradenství a podporu. Pro více informací navštivte naši stránku o rodinném právu.

Článek Jaké změny přinese zákon č. 268/2025 Sb. v oblasti rodinného práva? se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

upozornění pro věřitele, zaměstnance a společníky na jejich práva

(dále „Nástupnická společnost“)

a

(dále „Zanikající společnost“)

(dále společně též jako „Zúčastněné společnosti“)

1. ÚVODNÍ USTANOVENÍ

1. Zúčastněné společnosti plánují vnitrostátní fúzi sloučením Nástupnické společnosti se Zanikající společností (dále „Fúze“), přičemž rozhodným dnem je 1. 1. 2026.

1. Nástupnická společnost tímto v souladu s ustanovením § 33 odst. 1 písm. a), b) a odst. 2 zákona č. 125/2008 Sb. o přeměnách obchodních společností a družstev, v platném znění (dále „zákon o přeměnách“), informuje věřitele a společníky o níže uvedených skutečnostech.  

• INFORMACE PRO SPOLEČNÍKY

• Nástupnická společnost oznamuje, že obě Zúčastněné společnosti založily ve smyslu ustanovení § 33 odst. 1 písm. a) zákona o přeměnách do příslušných sbírek listin obchodního rejstříku projekt vnitrostátní fúze sloučením, na základě kterého dojde k Fúzi.

• Nástupnická společnost dále upozorňuje společníky Nástupnické společnosti i společníka Zanikající společnosti, že:
  • mají právo nahlédnout do listin uvedených v § 93 zákona o přeměnách;
  • mohou do listin nahlédnout dva týdny přede dnem konání valné hromady, na které má být schválena fúze; a to
  • v sídle Nástupnické společnosti i Zanikající společnosti

Výše uvedená práva společníci mají, pokud je jejich vyhotovení v souvislosti s plánovanou přeměnou vyžadováno. Práva na doručení uvedených listin se společníci Zúčastněných společnosti vzdali.

• Upozorňuje společníky Nástupnické společnosti i společníka Zanikající společnosti na jejich právo dle § 34 zákona o přeměnách požádat o informace, které se týkají ostatních osob zúčastněných na přeměně, jsou-li důležité z hlediska přeměny.

• Nástupnická společnost upozorňuje společníky Nástupnické společnosti i společníka Zanikající společnosti na další práva vyplývající jim z příslušných ustanovení zákona o přeměnách, zejména na:
  • právo na náhradu škody,
  • právo podat návrh na určení neplatnosti projektu vnitrostátní fúze sloučením,
  • právo podat návrh na vyslovení neplatnosti rozhodnutí o schválení fúze.

• INFORMACE PRO VĚŘITELE

• Nástupnická společnost dále upozorňuje věřitele Zúčastněných společností na jejich zákonná práva uvedená v ustanoveních §§ 35 až 39 zákona o přeměnách. Konkrétně upozorňuje na to, že:
  • mají možnost požadovat poskytnutí dostatečného zajištění, jestliže se v důsledku přeměny zhorší dobytnost jejich dosud nesplacených pohledávek ze závazků vzniklých před zveřejněním projektu přeměny;
  • pokud nedojde mezi věřitelem a Zúčastněnou společností nebo Nástupnickou společností k dohodě o způsobu zajištění pohledávky, zřídí dostatečné zajištění soud na návrh věřitele, který osvědčí skutečnosti nasvědčující tomu, že přeměna zhorší dobytnost jeho pohledávky;
  • soud zřídí dostatečné zajištění podle slušného uvážení s ohledem na druh a výši pohledávky;
  • právo na dostatečné zajištění musí být věřitel u soudu uplatnit do 3 měsíců ode dne zveřejnění projektu přeměny podle § 33 zákona o přeměnách, jinak právo zaniká;
  • právo na poskytnutí dostatečného zajištění nemají věřitelé, kteří mají právo na přednostní uspokojení svých pohledávek v insolvenčním řízení nebo kteří se pro účely insolvenčního řízení považují za zajištěné věřitele.

• INFORMACE PRO ZAMĚSTNANCE

• Nástupnická společnost dále v souladu s § 33 odst. 1 písm. b) zákona o přeměnách, upozorňuje zaměstnance Zúčastněných společností, že jim v souvislosti s plánovanou vnitrostátní přeměnou nevznikají dle zákona o přeměnách žádná zvláštní práva. Tím nejsou dotčena práva podle jiných právních předpisů.

• Zúčastněné společnosti budou dále v souladu s jinými právními předpisy informovat zaměstnance o rozhodných skutečnostech ohledně fúze sloučením.

• ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ

• Toto oznámení neobsahuje:
  • informace pro vlastníky vyměnitelných a prioritních dluhopisů a vlastníky jiných cenných papírů než akcií, s nimiž jsou spojena zvláštní práva, neboť Zúčastněné společnosti takové cenné papíry neemitovaly;
  • informace pro příjemce veřejné podpory, neboť Zúčastněné společnosti nejsou příjemci veřejné podpory.

• Oznámení o uložení Projektu fúze do sbírky listin bude společně s upozorněním pro věřitele zveřejněno rovněž na internetových stránkách Zúčastněných společností, a to u Zanikající společnosti na webové adrese www.atreum.cz a Nástupnické společnosti na webové adrese www.k2legal.cz.

V Praze dne 11.11.2025

Článek INFORMACE O PROJEKTU VNITROSTÁTNÍ FÚZE SLOUČENÍM se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Vznik nároku na pokutu z prodlení

Nárok na pokutu z prodlení plnění nepeněžité povinnosti podle zákona o službách vzniká samotným marným uplynutím lhůty, která byla stanovena pro splnění předepsané povinnosti. Jelikož je slovy zákona stanovena v § 13, odst. 2 „za každý započatý den prodlení“, narůstá s každým dalším dnem. Pokud nedošlo k úpravě výše této pokuty (o čemž bude pohovořeno níže), je její výše stanovena paušálně na 50 Kč za každý den prodlení. Zároveň je třeba zdůraznit, že aby ke vzniku pokuty samé došlo, musí ji mezi sebou uplatnit samotné strany, nejde tak tedy o pokutu, která by vznikala například z úřední povinnosti.

Nejčastější situace vzniku pokuty z prodlení

Jak již bylo naznačeno v úvodu tohoto článku, typické případy, kdy pokuta podle § 13 vzniká, jsou pozdní vyúčtování služeb, nedodání řádného vyúčtování, nevyřízení námitek k vyúčtování nebo neoznámení změny počtu osob užívajících byt, a tyto konkrétní případy tak tento článek podrobněji rozebírá. Zákon ale přináší jen tzv. demonstrativní výčet a shrnuje tak jen některé situace, za nichž nárok na pokutu vzniká, obecně jde totiž o jakoukoli situaci, kterou dochází k porušení jakékoli nepeněžité povinnosti plynoucí z celého zákona o službách.

Pozdní vyúčtování služeb: poskytovatel (tedy například SVJ) má zákonnou povinnost doručit příjemci vyúčtování nákladů za služby nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Prakticky to znamená, že například za rok 2025 bude vyúčtování služeb muset být doručeno nejpozději 30. 4. 2026. Zpoždění, byť jen o jediný den, zakládá nárok příjemce služeb (typicky vlastníka bytu v SVJ) na pokutu podle § 13. Totéž platí i v situaci, kdy příjemci vyúčtování není doručeno vůbec.

Nedodání řádného vyúčtování: nárok na pokutu podle § 13 příjemci služeb vzniká rovněž, když vyúčtování sice doručeno bylo, ale nesplňuje požadované náležitosti a předpisy a je tak buď neúplné nebo chybné. V takovém případě má příjemce nárok na pokutu až do doby, než je mu ze strany poskytovatele poskytnuto vyúčtování řádné. Neřádnost vyúčtování je založena jakoukoli chybou, například když dojde ke špatnému rozúčtování nákladů na služby, konkrétně třeba dodávky vody a odvádění odpadních vod.

Nevyřízení námitek k vyúčtování: s vyúčtováním rovněž úzce souvisí námitky, které je příjemce služeb oprávněn ke způsobu a obsahu vyúčtování předložit poskytovateli, a to do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Pokud příjemce tyto námitky předloží včas, má poskytovatel rovněž 30 dní na to, aby je vyřídil. V případě, že tak neučiní, opět jde o důvod pro vznik pokuty z prodlení.

Neoznámení změny počtu osob rozhodných pro rozúčtování: nejčastějším důvodem, z nějž vzniká nárok na pokutu vůči příjemci služeb, je situace, kdy příjemce nenahlásí změnu počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Jednoduše řečeno, jde o situaci, kdy se k příjemci například nastěhuje další osoba, a příjemce ji poskytovateli služeb nenahlásí. Poskytovatel služeb (SVJ) je však v důkazně složité situaci, kdy bude muset prokazovat, za jaké období k porušení povinnosti došlo. To se v praxi může ukázat jako velmi obtížné.

Výše pokuty z prodlení a úprava její výše

Jak je to ale s výší pokuty? Zákon o službách v § 13, odst. 2, jak tento článek již nastínil výše, stanovuje následující: „Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.“ Existuje tedy určitý horní limit, jehož výše nesmí být překročena. Situace opačná, a dodnes stále nejasná, je s limitem spodním, neboť o něm nehovoří ani zákon, ani důvodová zpráva k němu, ani k dnešnímu dni vydaná komentářová a odborná literatura. Nelze ale zapomínat na to, že obecné soudy České republiky již judikovaly, že by si pokuta měla zachovat určitou sankční funkci, a nemělo by tak být normou si ji rozhodnutím nájemců, družstva či společenství snížit například na 1 korunu za den. Lze tedy uvozovat, že dolní limit pokuty bude poněkud vyšší, aby alespoň částečně naplňoval sankční funkci.

K dnešnímu dni ale i nadále trvají judikaturní spory o tom, jak velké snížení denní pokuty je ještě přijatelné a judikatura na tuto otázku doposud neposkytuje jasnou odpověď. Jelikož ale zákon svěřuje možnost upravit si výši pokuty do rukou družstva, případně společenství, je stále do značné míry na jejich uvážení, jak vysokou, respektive nízkou, pokutu si stanoví.

Závěr

Pokuta za prodlení podle § 13 zákona o službách může být dobrým nástrojem, jak se bránit nečinnosti jak ze strany poskytovatele, tak ze strany příjemce v souvislosti s prodlením s poskytováním nepeněžitého plnění. Je ovšem třeba zdůraznit, že i tento nástroj se ve špatných rukách může stát nástrojem šikanózním, neboť typicky například řádnost vyúčtování lze napadat prakticky do nekonečna. Rovněž zatím stále neurčitá minimální výše pokuty může přispívat ke vzniku třecích ploch mezi poskytovateli a příjemci služeb, neboť jedna i druhá strana barikády může mít (byť třeba i oprávněný) zájem na vyšší pokutě, než například dříve usnesením přijalo shromáždění společenství vlastníků jednotek.

Je tedy možno uzavřít, že s pokutou za prodlení podle zákona o službách je třeba nakládat opatrně a v souladu s literou zákona, aby se předešlo možnému zneužití práva, či minimálně jeho ohýbání.

Potřebujete pomoci při správě nemovitosti a při jednání s jednotlivými členy SVJ nebo družstva? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která má v oblasti SVJ dlouholeté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva SVJ.

Mohlo by vás také zajímat:

Koupě nemovitosti krok za krokem

Závaznost rozhodnutí orgánu SVJ přijatého nižším než vyžadovaným počtem hlasů

Článek Pokuta za prodlení podle § 13 zákona o službách spojených s užíváním bytu se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Před novelou občanského zákoníku[1] byla povinnou náležitostí stanov SVJ pravidla pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Účinné znění občanského zákoníku, konkrétně § 1200, však takovou úpravu ve stanovách nevyžaduje. Taková úprava je tedy nyní pouze fakultativní, což znamená, že SVJ si tato pravidla ve svých stanovách mohou ponechat či nově upravit, ale již nadále nejsou taková ustanovení stanov vyžadována zákonem. Pokud má však SVJ úpravu pravidel pro příspěvky na správu domu ve svých stanovách jsou i nadále pro SVJ závazná. Nově ale již není možné ve stanovách upravit poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku, tedy stanovit poměr výše příspěvků placený jednotlivými vlastníky jinak než podle poměru odpovídajícího jejich podílu na společných částech. Podle novelizovaného znění občanského zákoníku[2] přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení vlastníka určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Z výše uvedeného tak vyplývá, že pokud má být poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku určen jinak než podle podílu na společných částech, je třeba jej upravit v prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám (také jen „prohlášení vlastníka“). V této souvislosti je třeba upozornit na to, že změna prohlášení vlastníka není v působnosti žádného z orgánů SVJ. Změnu prohlášení vlastníka musí provést vlastníci jednotek jakožto spoluvlastníci domu a pozemku, nikoliv jakožto členové SVJ, nicméně ji mohou fakticky (tj. místně a časově) vykonat i rozhodnutím na shromáždění SVJ, a to podle § 1221/2 občanského zákoníku. Obecně podle občanského zákoníku platí, že ke změně prohlášení vlastníka se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení vlastníka se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek, přičemž je třeba zdůraznit, že změna poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku se dotýká všech vlastníků jednotek. Z výše uvedeného pravidla poskytuje občanský zákoník výjimku, kdy ke změně prohlášení vlastníka postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, a to i když se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek. Jedná se o případy, kdy se změna prohlášení vlastníka týká pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Je otázkou, zda lze pod uvedenou výjimku zařadit rovněž změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku. Kloníme se k výkladu, že úprava poměru výše příspěvků nespadá pod změnu pravidel pro správu domu a pozemku a vyžaduje tak souhlas všech vlastníků jednotek.

Pokud však mělo SVJ před účinností předmětné novely občanského zákoníku ve svých stanovách upraven poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než podle poměru odpovídajícího podílu jednotlivých vlastníků na společných částech, tak se takové ustanovení stanov stalo součástí prohlášení vlastníka ex lege, tedy ze zákona a bez potřeby hlasování o změně prohlášení vlastníka. Skutečnost, zda se určité ustanovení stanov stalo na základě předmětné novely občanského zákoníku součástí prohlášení vlastníka, je třeba vždy individuálně zkoumat tak, aby nevznikaly nejasnosti ohledně poměru, na jehož základě se určí výše příspěvků na správu domu a pozemku. Se změnou prohlášení vlastníka, ať už provedenou hlasováním vlastníku jednotek či ex lege, se rovněž pojí povinnosti osoby odpovědné za správu domu, zejména povinnost vyhotovit úplné znění prohlášení vlastníka a založit jej do sbírky listin u příslušných orgánů veřejné moci.

Naproti tomu ve vztahu k příspěvkům na vlastní správní činnost § 1180/2 občanského zákoníku stanoví, že se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Ze zákona jednoznačně nevyplývá, zda lze poměr výše příspěvků na vlastní správní činnost určit odlišně v prohlášení vlastníka tak, jako je tomu v případě příspěvků na správu domu a pozemku, nicméně podle našeho názoru to není vyloučeno.

O samotné změně výše příspěvků na správu domu a pozemku (nikoliv o určení poměru výše příspěvků) rozhoduje ze zákona shromáždění SVJ.

Shromáždění je podle § 1206/2 občanského zákoníku způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, nejde-li o náhradní shromáždění, upravené § 1210 občanského zákoníku, případně není-li ve stanovách SVJ v souladu se zákonem upravena usnášeníschopnost shromáždění jinak. Pokud stanovy SVJ nestanoví vyšší počet hlasů, postačí ke změně výše příspěvků na správu domu a pozemku souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Závěrem je však třeba zdůraznit, že platnost každého rozhodnutí shromáždění či jiného orgánu SVJ je třeba posuzovat vždy individuálně, a to zejména s ohledem na dodržení všech požadavků daných právními předpisy a stanovami SVJ. Současně je na přijaté usnesení třeba hledět jako na platné, dokud nebude soudem rozhodnuto o jeho neplatnosti (k tomu více viz článek zde).

Potřebujete pomoci při správě nemovitosti a při jednání s jednotlivými členy SVJ nebo družstva? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která má v oblasti SVJ dlouholeté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva SVJ.

Mohlo by vás také zajímat:

Koupě nemovitosti krok za krokem

Závaznost rozhodnutí orgánu SVJ přijatého nižším než vyžadovaným počtem hlasů

[1] Novela občanského zákoníku provedená zák. č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020.

[2] Novela občanského zákoníku provedená zák. č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020.

Článek Změna výše poměru příspěvků na správu domu a pozemku a jejich samotné výše se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Užitná plocha

Právní definici termínu užitná plocha bychom dnes hledali jen velmi těžko. Do konce roku 2023 ji bylo možno nalézt v nařízení evropské komise č. 1503/2006 s poněkud krkolomným názvem: o konjunkturálních statistikách, pokud se jedná o definice proměnných, seznam proměnných a frekvenci zpracovávání údajů. V tomto předpise byla užitná plocha vymezena jako výměra uvnitř vnějších stěn stavby, která ovšem nezahrnuje konstrukční plochy (např. plochy komponent, které vytyčují hranice stavby, podpěry, sloupy, sloupky, šachty, komíny), funkční plochy pro pomocné využití (např. plochy, kde jsou umístěna zařízení topení a klimatizace nebo energetické generátory), průchozí prostory (např. schodišťové šachty, výtahy, eskalátory). Součástí celkové užitné plochy obytné budovy podle tohoto nařízení byly rovněž plochy používané jako kuchyně, obývací pokoje, ložnice a místnosti s příslušenstvím, sklepy a společné prostory používané majiteli bytových jednotek.

Dnes se s tímto termínem je možné setkat spíše v praxi realitních kanceláří, například portál Sreality termín užitná plocha[1] používá místo termínu podlahová plocha, a to proto, že v inzerátech uvádějí plochu bytu zaokrouhlenou na celé číslo, a nemohou tedy pracovat přímo s termínem podlahová plocha. Stejný realitní portál pak uvádí, že do užitné plochy bytu by se neměly započítávat balkony či sklepní kóje, ty jsou rovněž dle právní terminologie a znění nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím součástí tzv. společných částí domu.

Kdybychom si ale termín užitná plocha měli demonstrovat na konkrétním případě, tak například inzerát na prodej bytu uvádí, že užitná plocha činí 83 m2, ale celkový rozměr bytu (tedy podlahová plocha) činí 83,2 m2.

Podlahová plocha

Termín podlahová plocha dnes stanoví jednak ustanovení § 13 n) zákona č. 283/2021 Sb. stavební zákon, a to následovně: „součet ploch vymezených vnitřním lícem svislých konstrukcí jednotlivých místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití v budově; v podlažích se šikmými stěnami nebo šikmým stropem je vymezena vnitřním lícem konstrukcí v úrovni 1,2 m nad úrovní podlahy; u poloodkrytých popřípadě odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí podlahová plocha vymezí pravoúhlým průmětem obvodu vodorovné nosné konstrukce“ a jednak již dříve zmíněné nařízení vlády č. 366/2016 Sb., které v § 3, odst. 1 podlahovou plochu vymezuje následovně: „půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.“

Na termín podlahová plocha můžeme nahlížet jako na termín nejobjektivnější, tedy takový, který nejlépe odráží skutečnou výměru nemovitosti. Hlavním rozdílem, který lze spatřovat mezi užitnou a podlahovou plochou je tedy to, že druhý z termínů započítává i plochu zabranou vnitřními stěnami. Praktický rozdíl je ale obvykle velmi malý, samotná plocha příček totiž tvoří jen zlomek celkové výměry.

Při výběru nemovitosti je tak nadmíru důležité věnovat pozornost tomu, zda se při uvedení rozměru bytu jedná o plochu obytnou či podlahovou. V nejasnostech totiž může dojít k omylu v odhadu velikosti a rozdíl, byť i jen pár metrů může cenu nemovitosti změnit o několik desítek až stovek tisíc korun.

Obytná plocha

Termín obytná plocha obecně vychází z pojmu obytná místnost, jehož následující vymezení nalezneme v § 13 l) stavebního zákona: „část bytu, která je určena k bydlení, splňuje požadavky na bydlení z hlediska velikosti, denního osvětlení, větrání, vytápění a hluku a má podlahovou plochu nejméně 8 m2; kuchyň se za obytnou místnost považuje, pokud má podlahovou plochu nejméně 12 m2; tvoří-li byt jediná obytná místnost, musí být její podlahová plocha nejméně 16 m2“.

Z výše uvedeného vyplývá, že obytná plocha bytu je součtem všech obytných místností bytu, typicky tedy ploch všech pokojů určených k trvalému obývání. Můžeme tedy uzavřít, že se sem obvykle nezahrnují například komory, toalety či spíže, a to jednoduše proto, že jejich plocha zpravidla nedosahuje požadovaných 8 m2 a nadto se nejedná o místnosti, jejichž smyslem by bylo trvalé obývání.

V inzerátech tak často najdeme zdánlivě velký rozdíl mezi užitnou a obytnou plochou, lze jej ale přisuzovat například velikosti chodeb, koupelen či dalších místností, které se do obytné plochy nepočítají. Při koupi nemovitosti tak můžeme pouze doporučit informovat se o tom, co přesně udávaná plocha zahrnuje a kolik metrů činí obytná plocha místností, aby nedošlo ke zkreslení představy o celkové velikosti bytu.

Zastavěná plocha

Na rozdíl od všech již popsaných termínů se pojem zastavěná plocha netýká přímo vnitřní plochy bytu, ale pozemků a staveb. Opět ve stavebním zákoně se v ustanovení § 13 o) a p) dočteme, že „zastavěnou plochou stavby [je] plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny; plochy lodžií a arkýřů se započítávají; u objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny; u zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny“ a „zastavěnou plochou pozemku [je] součet všech zastavěných ploch jednotlivých staveb“.

Jednoduše řečeno se u zastavěné plochy stavby jedná o obrys půdorysu stavby na zem, a to včetně doplňkových částí (např. lodžie či arkýře). Zastavěná plocha pozemku pak znamená součet zastavěných ploch všech staveb na daném pozemku.

V realitní praxi se zastavěná plocha uvádí zejména proto, aby si potenciální kupec udělal lepší představu o tom, jak velkou část pozemku zabírá stavba či stavby a věděl, kolik plochy kolem domu zbývá například jako zahrada či dvůr. Jde tedy o termín relevantní zejména při koupi či prodeji domu, neboť u bytu tento údaj už ze své podstaty není pro kupujícího či prodávajícího tolik důležitý.

Závěr

Při koupi či prodeji nemovitosti je zcela zásadní porozumět pojmům, které tento článek stručně představil, a to proto, aby nedošlo k nedorozumění o velikosti nemovitosti, které by se nezbytně muselo promítnout v její ceně. Nekonzistentní používání shora vysvětlených termínů může způsobovat častá nedorozumění, například když prodávající do užitné plochy bytu zahrne i výměru balkónu či sklepní kóje, ač by její součástí být neměly.

Zjednodušeně lze uzavřít, že termíny užitná a podlahová plocha popisují celkovou vnitřní velikost nemovitosti a rozdíl mezi nimi je minimální – podlahová plocha totiž oproti užitné ploše zahrnuje i plochu všech svislých a nosných konstrukcí. Obytná plocha je poté termínem užším, zahrnuje totiž jen místnosti určené k bydlení větší 8 m2 (v případě kuchyně dokonce 12 m2). Poslední představený termín, tedy zastavěná plocha, se netýká přímo bytů, ale obecně pozemků a staveb, protože vymezuje půdorys stavby (respektive staveb) na daném pozemku.

Závěrem můžeme doporučit se vždy při nákupu či prodeji nemovitosti důkladně poradit s odborníkem a při koupi pozorně zkontrolovat, o jakém druhu podlahové plochy se v popisu dané nemovitosti hovoří, abychom předešli nepříjemným překvapením při uzavření smlouvy. Chyba v kupní smlouvě spočívající v nesouladu mezi uvedenou a skutečnou výměrou nemovitosti by mohla teoreticky zakládat nárok kupujícího na slevu z kupní ceny – zejména v případě, kdy by kupující na základě informací od prodávajícího vycházel z předpokladu, že nemovitost má určitou výměru, a následně se ukázalo, že je ve skutečnosti menší.

Mohlo by vás také zajímat

• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
• Advokátní úschovy
• Předání dokumentace ke stavbě při koupi nemovitosti

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

[1] 104. písmene i) smluvních podmínek

Článek Význam a rozdíly mezi užitnou, podlahovou, obytnou a zastavěnou plochou se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Povinnost uchovávat dokumentaci ke stavbě

Vlastník stavby je podle § 245 zák. č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále též „nový stavební zákon“) povinen uchovávat ověřenou dokumentaci stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Tato povinnost trvá po celou dobu existence stavby. Pokud dokumentace chybí, nebo není v odpovídajícím stavu, musí vlastník stavby pořídit tzv. pasport stavby (dokumentaci stávajícího stavu stavby), přičemž tato povinnost může být vlastníkovi stavby příslušným stavebním úřadem nařízena. Porušením povinnosti disponovat výše uvedenou dokumentací se vlastník stavby vystavuje nebezpečí postihu za přestupek, přičemž výše pokuty může dosahovat částky až 400.000 Kč. Absence dokumentace ke stavbě může mít rovněž řadu praktických důsledků, neboť dokumentace stavby bude potřeba zejména při plánování dalších zásahů do stavby (přestavba či rekonstrukce).

Povinnost předání dokumentace při koupi nemovitosti

Starý stavební zákon (zák. č. 183/2006 Sb.) v § 125 odst. 1 výslovně stanovil, že při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Tato výslovná úprava však v novém stavebním zákoně absentuje. Znamená to, že povinnost předání dokumentace je třeba dovozovat zejména skrze ustanovení soukromoprávních předpisů, zvláště občanského zákoníku. Podle občanského zákoníku je prodávající povinen odevzdat kupujícímu věc, jakož i doklady, které se k věci vztahují, a předat kupujícímu doklady potřebné k převzetí a užívání věci. Dokumentaci ke stavbě lze podle našeho názoru subsumovat pod takové doklady. Je důležité upozornit, že uvedená ustanovení občanského zákoníku jsou dle převažujícího názoru odborné veřejnosti tzv. dispozitivní, což znamená, že je možné se od nich smluvně odchýlit. Prodávající i kupující by si proto měli pečlivě prostudovat znění kupní smlouvy. Kupující by měl trvat na předání dokumentace ke stavbě, případně si v kupní smlouvě zajistit jinou kompenzaci případných potíží s nepředáním dokumentace spojených. Zatímco prodávající by měl dbát na to, aby se vyhnul možné odpovědnosti za vadné plnění v případě nepředání dokumentace, či předání dokumentace neodpovídající požadavkům právních předpisů. Pokud tedy prodávající tuto dokumentaci má, měl by ji samozřejmě kupujícímu předat. Současně by si měl prodávající nechat od kupujícího písemně potvrdit, že dokumentaci přijal, že ji takto považuje za dostatečnou, nemá k ní žádné výhrady a nepožaduje předání žádných dalších dokumentů. Pokud prodávající i přes svoji zákonnou povinnost nemá tuto dokumentaci k dispozici, lze takovému prodávajícímu doporučit, aby bylo ve smlouvě uvedeno prohlášení kupujícího o tom, že kupující bere tuto skutečnost na vědomí a nepožaduje předání dokumentace od prodávajícího, přičemž kompenzace absence dokumentace je již zohledněna v kupní ceně, a proto se kupující vzdává v souvislosti s nepředáním dokumentace veškerých svých nároků vůči prodávajícímu.

Závěr

Nepředání dokumentace ke stavbě může mít závažné právní i praktické důsledky. Kupující může čelit sankcím a mít potíže s dalším nakládáním se stavbou včetně jejího dalšího prodeje. Prodávající může zase čelit nárokům ze strany kupujícího z titulu vadného plnění.

Mohlo by vás také zajímat

• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
• Advokátní úschovy

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

Článek Předání dokumentace ke stavbě při koupi nemovitosti se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.

Tento článek vám vysvětlí, jaké změny závazků jsou povoleny a jaké podmínky je nutné splnit.

Kdy je změna závazku považována za podstatnou?

Podstatná změna závazku ve veřejné zakázce je taková změna, která má zásadní vliv na podmínky, za jakých byla zakázka původně uzavřena. Podstatná změna znamená takovou změnu, která

• Umožňuje účast jiných dodavatelů: Změna by umožnila účast jiných dodavatelů nebo by ovlivnila výběr původně vybraného dodavatele, pokud by tato změna byla od počátku uvedena v zadávací dokumentaci.
• Vyvolává změnu ekonomické rovnováhy: Změna vede k ekonomickým výhodám pro vybraného dodavatele zakázky, což by změnilo rovnováhu mezi dodavatelem a zadavatelem.
• Znamená významné rozšíření rozsahu plnění zakázky: Změna by významně rozšířila rozsah plnění natolik, že již neodpovídá původním podmínkám nebo účelu zakázky.

V případě, že zamýšlená změna závazku nenaplňuje uvedené znaky tzv. podstatné změny závazku, lze tuto změnu realizovat.

Pokud zamýšlená změna naplňuje definici podstatné změny závazku a zároveň po pečlivém posouzení podmínek změna splňuje podmínky nepodstatných změn dle § 222 odst. 4 až 7 a 10 zákona č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek (dále jen „ZZVZ“) jak budou dále popsány, lze změnu realizovat při kumulativním splnění podmínek některé změny dle § 222 odst. 4 až 7 a 10 ZZVZ, neboť se jedná o změnu zákonem ZZVZ přípustnou, ačkoliv optikou odst. 3 jde o změnu podstatnou.

Pokud však nelze aplikovat změny dle § 222 odst. 4 až 7 a 10 ZZVZ a zároveň změna splňuje kterýkoliv nebo vícero z výše uvedených parametrů podstatné změny, bude zřejmě nutno provést nové zadávací řízení.

Nepodstatnou změnou je především změna, která smlouvu na veřejnou zakázku v jejích podstatných náležitostech nemění a jejíž ovlivnění hospodářské soutěže je pouze minimální.  Nepodstatné změny závazku ze smlouvy na veřejnou zakázku jsou přípustné za splnění zákonných podmínek uvedených v ZZVZ.

Které změny závazků ze smlouvy na veřejnou zakázku jsou povoleny bez nutnosti realizace nového zadávacího řízení?

Zákon o zadávání veřejných zakázek (ZZVZ) uvádí několik změn závazků, které jsou při dodržení všech zákonných znaků přípustné i přes naplnění některého znaku podstatné změny a které nové zadávací řízení nevyžadují. Tyto dále popsané přípustné změny mají povahu zvláštních ustanovení, a jak bylo výše naznačeno, mají přednost před posouzením parametrů podstatné změny závazku, která obecně dovolena není.

Je nutno upozornit, že i v případě nepodstatné přípustné změny je třeba dodržet veškeré zákonné podmínky kumulativně a zadavatel by měl být připraven kdykoliv jejich dodržení prokázat.

Pro lepší pochopení dále uvedených podmínek je vhodné uvést, že kde je použit pojem „hodnota změny“ nebo „cenový nárůst“, rozumí se těmito pojmy cena sjednaná ve smlouvě na veřejnou zakázku (upravená v souladu s ustanoveními o změně ceny, jsou-li taková ustanovení ve smlouvě uvedena – například valorizační doložka).

Fakticky nepodstatné změny závazku (nenaplnění generální klauzule dle § 222 odst. 3 ZZVZ)

Jde o změny, které nenaplňují skutkovou podstatu tzv. podstatné změny (jejíž parametry jsou uvedeny výše). Pokud by byl splněn jeden či více parametrů podstatné změny závazku, změnu nelze provést. Pokud není naplněna žádná z těchto skutkových podstat, jde o nepodstatnou změnu závazku a tuto změnu lze (za předpokladu dodržení veškerých zásad dle ZZVZ) provést.

De minimis (§222 odst. 4 ZZVZ)

Tzv. změny de minimis jsou malé změny, jejichž hodnota nepřesahuje určitou část původní ceny zakázky. Tyto změny mají následující podmínky:

• Hodnota změny: Hodnota změny je nižší než finanční limit pro nadlimitní zakázku – pro rok 2025 tj. 3.494.000,- Kč u dodávek a služeb pro veřejného zadavatele na státní úrovni (resp. 5.401.000,- u dodávek a služeb pro veřejného zadavatele na nižší úrovni) a částka 135.348.000,- Kč pro stavební práce – a zároveň 10% původní ceny uvedené ve smlouvě u veřejných zakázek na dodávky, veřejných zakázek na služby nebo u koncesí (resp. 15 % u veřejných zakázek na stavební práce).
• Povaha zakázky: Změna nesmí změnit povahu zakázky. Povahu zakázky lze chápat jako věcnou charakteristiku plnění zakázky, která koresponduje s potřebou zadavatele, a její změna znamená překročení této potřeby zadavatele.

Například u zakázek na stavební práce je možné provést změny oproti původnímu projektu za podmínky, že je dodržen původní druh a účel stavby a je splněna podmínka hodnoty změny dle ZZVZ.

Nezbytné dodatečné stavební práce, služby nebo dodávky (§222 odst. 5 ZZVZ)

Dojde-li během realizace zakázky k nutnosti provést dodatečné plnění, které není součástí původní smlouvy na veřejnou zakázku, může být toto dodatečné plnění povoleno bez ohledu na to, zda zadavatel mohl nebo nemohl toto dodatečné plnění předvídat, pokud jsou splněny všechny následující podmínky:

• Nezbytnost plnění: Dodatečné plnění je nezbytné pro dosažení účelu původní zakázky.
• Dodatečné plnění: Dodatečné plnění nebylo zahrnuto v původním závazku.
• Nemožnost změny dodavatele: Změna dodavatele by byla technicky nebo ekonomicky nemožná, znamenala by zvýšení nákladů na realizaci zakázky nebo by způsobila výrazné obtíže v dokončení zakázky.

Nezbytným dodatečným plněním může být například rozšíření předmětu zakázky o kotvení stavby do větší hloubky pomocí pilotů z důvodu nestabilního podloží zjištěného až při hloubení základů stavby. Takové plnění nebylo uvedeno v původním závazku a zároveň bez provedení pilotů není možné dosáhnout účelu původní zakázky – provést stavbu.

Nepředvídatelné okolnosti (§ 222 odst. 6 ZZVZ)

Jde o změnu závazku, jejíž potřeba vyvstala v důsledku okolností, které zadavatel nemohl s náležitou péčí předvídat, a zároveň tato změna nemění celkovou povahu zakázky. Tuto změnu je možné provést za splnění následujících podmínek:

• Nepředvídatelnost změny: Změnu vyvolaly okolnosti, které zadavatel nemohl s náležitou péčí předvídat, přičemž náležitá péče zohledňuje i odbornou úroveň zadavatele. Ve světle uvedeného lze za nepředvídatelnou změnu považovat například zjištění chyby v projektové dokumentaci za předpokladu, že byla svěřena mimo odbornost zadavatele osobě s odpovídajícími znalostmi, a dále za předpokladu, že chyba byla zjištěna po uzavření smlouvy na veřejnou zakázku (v případě, že byla zjištěna dříve, měla být opravena v rámci zadávacích podmínek).
• Povaha zakázky: Změna nesmí změnit povahu zakázky (kterou lze chápat jako věcnou charakteristiku plnění zakázky, která koresponduje s potřebou zadavatele a jejíž změna znamená překročení této potřeby zadavatele). Příkladem je již zmíněná změna stavby oproti projektu, pokud je dodržen původní druh a účel stavby.

Přípustnou změnou dle § 222 odst. 6 ZZVZ může být i změna termínu realizace zakázky z důvodu náhlého výpadku dodávek materiálu či částí předmětu plnění, přičemž tento výpadek nebylo možné předvídat ani v době zahájení zadávacího řízení ani v době výběru dodavatele. Naopak nepřípustnou změnou termínu realizace zakázky by bylo prodloužení termínu z důvodu výpadku dodávek materiálu či částí předmětu zakázky, přičemž tento výpadek byl znám již v době výběru dodavatele zakázky (a zadavatel jej tak měl zohlednit již v zadávací dokumentaci).

Společná podmínka pro změny dle § 222 odst. 5 a 6 ZZVZ (§ 222 odst. 8 a 9 ZZVZ)

Pro nezbytné změny dle § 222 odst. 5 ZZVZ a pro nepředvídatelné změny dle § 222 odst. 6 ZZVZ stanoví odst. 9 řešeného ustanovení ZZVZ společnou podmínku týkající se hodnoty takových změn. Konkrétně uvádí, že cenový nárůst související se změnami podle odstavců 5 nebo 6 při odečtení stavebních prací, služeb nebo dodávek, které nebyly s ohledem na tyto změny realizovány, nesmí přesáhnout 30 % původní hodnoty závazku. Pokud bude provedeno více změn závazku ze smlouvy na veřejnou zakázku, je rozhodný součet cenových nárůstů všech změn podle odstavců 5 a 6. Stručně řečeno to znamená, že pro všechny změny podle odst. 5 a 6 je stanoven společný limit 30% cenového nárůstu.

Změny podle odst. 5 a 6 je zadavatel povinen nejpozději do 30 dnů od změny závazku oznámit uveřejněním dle § 212 ZZVZ.

Změna soupisu položek stavebních prací (§ 222 odst. 7 ZZVZ)

Tento typ změny se týká pouze zakázky na stavební práce a povoluje změny v soupisu položek, pokud:

• Nové položky jsou kvalitativně stejné nebo lepší než nahrazované položky.
• Cena nových položek je stejná nebo nižší než cena položek, které byly nahrazeny.
• Nové položky jsou srovnatelné k nahrazovaným položkám.

Změna, resp. nahrazení dodavatele (§ 222 odst. 10 ZZVZ)

Obecně je změna dodavatele považována za podstatnou změnu závazku. Existují však výjimky, kdy je změna dodavatele možná. Jde o následující:

• Právní nástupnictví dodavatele: V případě právního nástupnictví původně vybraného dodavatele.
• Vyhrazená změna: Změna dodavatele je vyhrazena zadavatelem a specifikována v zadávací dokumentaci.

Příkladem přípustné vyhrazené změny dodavatele je situace, kdy je v rámcové smlouvě k realizaci veřejné zakázky vyhrazena změna dodavatele pro specifické krizové situace za účelem kontinuity plnění vzhledem k podstatě veřejné zakázky (např. jde o služby veřejnosti).

Nepodstatné změny závazku vyhrazené zadavatelem v zadávací dokumentaci (§100 ZZVZ)

Takovou změnu (i) si zadavatel vyhradil v zadávací dokumentaci, (ii) týká se ceny, rozsahu plnění nebo jiných obchodních či technických podmínek a (iii) nemění celkovou povahu zakázky.

Změny v jednacím řízení bez uveřejnění

Jisté změny je zadavatel oprávněn provést v jednacím řízení bez uveřejnění (JŘB) za podmínek § 63 a následující ZZVZ. JŘB je nejméně transparentním typem zadávacího řízení, proto by ho mělo být využíváno pouze v ojedinělých případech za splnění zákonných podmínek, tedy v situaci, kdy nebyly podstatně změněny zadávací podmínky oproti předchozímu otevřenému, užšímu nebo zjednodušenému podlimitnímu řízení, v němž nebyla podána žádná nabídka nebo pouze neuspokojivá nabídka nebo v němž účastníci nesplnili podmínky účasti. Dalším důvodem použití JŘB může být plnění, které je schopen dodat pouze určitý dodavatel, protože jde o umělecké dílo, ochranu výhradních práv a práv duševního vlastnictví nebo z technických důvodů neexistuje hospodářská soutěž (neexistuje přiměřená alternativa požadovaného plnění).

Přípustnou změnou závazku ze smlouvy na veřejnou zakázku na úseku JŘB jsou následující dvě situace:

• Dodatečné dodávky zadávané v jednacím řízení bez uveřejnění (§ 64 písm. b) ZZVZ), které nenahrazují předchozí dodávky, a změna dodavatele by nebyla technicky slučitelná a činila by obtíže, nebo
• Zadání nových služeb nebo stavebních prací v jednacím řízení bez uveřejnění (§ 66 ZZVZ), kdy zadavatel může použít jednací řízení bez uveřejnění pro nové služby nebo stavební práce, pokud odpovídají původní zakázce a jsou zadány stejnému dodavateli. Podmínkou je, že možnost tohoto postupu byla uvedena v původní zadávací dokumentaci, hodnota nových plnění byla zahrnuta do předpokládané hodnoty původní zakázky a řízení bude zahájeno do 3 let od uzavření původní smlouvy. Cena nových plnění nesmí přesáhnout o více než 30 % jejich předpokládanou hodnotu ani 30 % ceny původní zakázky.

Jaké kroky podniknout při změnách závazků ze smluv na veřejnou zakázku?

Pokud plánujete změnu závazku v rámci veřejné zakázky, je důležité provést několik klíčových kroků:

1. Zkontrolujte, zda jsou splněny podmínky pro některou ze zákonem povolených změn závazku: Pokud jde o výše popsané a zákonem povolené změny závazku, ujistěte se, že jsou splněny veškeré podmínky pro jednotlivé povolené změny dle ZZVZ.
2. Posuďte, zda se jedná o podstatnou změnu: Pokud není možné aplikovat zákonem předvídané změny závazku, ujistěte se, že změna nesplňuje žádný z parametrů tzv. podstatné změny závazku, a tedy že není nutno provést nové zadávací řízení.
3. Konzultujte s odborníkem: Pokud máte pochybnosti o aplikaci zákonem povolených změn závazků nebo o splnění veškerých podmínek těchto změn, K2 Legal vám pomůže posoudit a pochopit dostupné možnosti.

Příklady dovolených a nedovolených změn závazků ze smlouvy na veřejnou zakázku

Pro lepší pochopení, jak mohou být změny závazků aplikovány v praxi, uvádíme několik příkladů dovolených i nedovolených změn:

Příklad 1: Nezbytné dodatečné stavební práce: Představte si, že během výstavby silnice dojde k neplánovaným změnám vyvolaným například změnou zákonných požadavků na dopravní značení. Pokud tyto změny neovlivní celkovou povahu zakázky, neumožňují změnu vybraného dodavatele a jsou nezbytné pro její dokončení, mohou být povoleny.

Příklad 2: De minimis: Původní zakázka na dodávku počítačového vybavení zahrnovala 100 kusů konkrétního modelu. Po vzájemné dohodě zadavatele i dodavatele bylo dodáno o 8 % více kusů stejného modelu počítačového vybavení, tzn. došlo k navýšení hodnoty zakázky o 8% aniž by došlo ke změně povahy zakázky. Změna nepřesáhla stanovený limit, taková změna může být povolena.

Příklad 3: Podstatná změna: Zadavatel veřejné zakázky na stavební práce požadoval po vybraném dodavateli bankovní záruku pokrývající celou dobu realizace díla (min. 3 roky). Vybraný dodavatel však předložil bankovní záruku uzavřenou na dobu 1 roku a zadavatel se s takovou bankovní zárukou spokojil. Jde o podstatnou změnu závazku, která není zákonem dovolena. Pokud by zadavatel uvedl požadavek bankovní záruky pouze na 1 rok již v zadávacích podmínkách, je možné, že by se zadávacího řízení zúčastnilo více dodavatelů.

Závěr

Změna závazků ze smlouvy na veřejnou zakázku je složitý proces, který vyžaduje důkladné posouzení všech okolností. Pokud máte jakékoliv pochybnosti o správnosti posouzení a provedení změny v rámci vaší zakázky, neváhejte se obrátit na naši advokátní kancelář K2 Legal. Naši odborníci vám rádi poskytnou poradenství a pomohou vám zajistit, že všechny změny budou provedeny v souladu s právními předpisy.

Pokud máte zájem o další informace nebo potřebujete právní pomoc v oblasti veřejných zakázek, kontaktujte nás a rádi vám pomůžeme.

—

Mohlo by vás také zajímat:

• Postup ke zjištění obsahu nabídky dodavatele v zadávacím řízení
• Co s sebou přinese novela zákona č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek?

Článek Změna závazků ze smlouvy na veřejnou zakázku se nejdříve objevil na ATREUM K2 LEGAL.