Příspěvky na správu domu a pozemku jsou zpravidla nejdůležitějším příjmem osob odpovědných za správu domu a pozemku. Takovou osobou je obvykle společenství vlastníků jednotek (také jen „SVJ“). Příspěvky na správu domu a pozemku, někdy nepřesně označované jako „platba do fondu oprav“, nejsou v současnosti účinnými právními předpisy nijak definovány. Zákon, konkrétně zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (také jen „občanský zákoník“) ve svém § 1180, stanoví pouze povinnost vlastníka jednotky přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení vlastníka určeno jinak. Vedle příspěvků na správu domu a pozemku občanský zákoník ještě zmiňuje příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti (také jen „příspěvky na vlastní správní činnost“). Odměnami osoby, která dům spravuje, se podle § 12 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (také jen „nařízení vlády“), rozumí odměna správce v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků jednotek. Odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, se podle nařízení vlády rozumí odměny členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek. Podobnými náklady vlastní správní činnosti se podle § 17 nařízení vlády rozumí zejména náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů SVJ, náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo, náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy, náklady kanceláře, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné a náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku. Výše uvedený výčet je pouze tzv. demonstrativní, neboli neuzavřený, což znamená, že i náklady na jiné činnosti mohou spadat pod tzv. podobné náklady vlastní správní činnosti. K podřazení jiných nákladů pod podobné náklady vlastní správní činnosti je tedy vždy třeba jejich individuálního posouzení.
Před novelou občanského zákoníku[1] byla povinnou náležitostí stanov SVJ pravidla pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Účinné znění občanského zákoníku, konkrétně § 1200, však takovou úpravu ve stanovách nevyžaduje. Taková úprava je tedy nyní pouze fakultativní, což znamená, že SVJ si tato pravidla ve svých stanovách mohou ponechat či nově upravit, ale již nadále nejsou taková ustanovení stanov vyžadována zákonem. Pokud má však SVJ úpravu pravidel pro příspěvky na správu domu ve svých stanovách jsou i nadále pro SVJ závazná. Nově ale již není možné ve stanovách upravit poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku, tedy stanovit poměr výše příspěvků placený jednotlivými vlastníky jinak než podle poměru odpovídajícího jejich podílu na společných částech. Podle novelizovaného znění občanského zákoníku[2] přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení vlastníka určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Z výše uvedeného tak vyplývá, že pokud má být poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku určen jinak než podle podílu na společných částech, je třeba jej upravit v prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám (také jen „prohlášení vlastníka“). V této souvislosti je třeba upozornit na to, že změna prohlášení vlastníka není v působnosti žádného z orgánů SVJ. Změnu prohlášení vlastníka musí provést vlastníci jednotek jakožto spoluvlastníci domu a pozemku, nikoliv jakožto členové SVJ, nicméně ji mohou fakticky (tj. místně a časově) vykonat i rozhodnutím na shromáždění SVJ, a to podle § 1221/2 občanského zákoníku. Obecně podle občanského zákoníku platí, že ke změně prohlášení vlastníka se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení vlastníka se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek, přičemž je třeba zdůraznit, že změna poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku se dotýká všech vlastníků jednotek. Z výše uvedeného pravidla poskytuje občanský zákoník výjimku, kdy ke změně prohlášení vlastníka postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, a to i když se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek. Jedná se o případy, kdy se změna prohlášení vlastníka týká pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Je otázkou, zda lze pod uvedenou výjimku zařadit rovněž změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku. Kloníme se k výkladu, že úprava poměru výše příspěvků nespadá pod změnu pravidel pro správu domu a pozemku a vyžaduje tak souhlas všech vlastníků jednotek.
Pokud však mělo SVJ před účinností předmětné novely občanského zákoníku ve svých stanovách upraven poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než podle poměru odpovídajícího podílu jednotlivých vlastníků na společných částech, tak se takové ustanovení stanov stalo součástí prohlášení vlastníka ex lege, tedy ze zákona a bez potřeby hlasování o změně prohlášení vlastníka. Skutečnost, zda se určité ustanovení stanov stalo na základě předmětné novely občanského zákoníku součástí prohlášení vlastníka, je třeba vždy individuálně zkoumat tak, aby nevznikaly nejasnosti ohledně poměru, na jehož základě se určí výše příspěvků na správu domu a pozemku. Se změnou prohlášení vlastníka, ať už provedenou hlasováním vlastníku jednotek či ex lege, se rovněž pojí povinnosti osoby odpovědné za správu domu, zejména povinnost vyhotovit úplné znění prohlášení vlastníka a založit jej do sbírky listin u příslušných orgánů veřejné moci.
Naproti tomu ve vztahu k příspěvkům na vlastní správní činnost § 1180/2 občanského zákoníku stanoví, že se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Ze zákona jednoznačně nevyplývá, zda lze poměr výše příspěvků na vlastní správní činnost určit odlišně v prohlášení vlastníka tak, jako je tomu v případě příspěvků na správu domu a pozemku, nicméně podle našeho názoru to není vyloučeno.
O samotné změně výše příspěvků na správu domu a pozemku (nikoliv o určení poměru výše příspěvků) rozhoduje ze zákona shromáždění SVJ.
Shromáždění je podle § 1206/2 občanského zákoníku způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, nejde-li o náhradní shromáždění, upravené § 1210 občanského zákoníku, případně není-li ve stanovách SVJ v souladu se zákonem upravena usnášeníschopnost shromáždění jinak. Pokud stanovy SVJ nestanoví vyšší počet hlasů, postačí ke změně výše příspěvků na správu domu a pozemku souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Závěrem je však třeba zdůraznit, že platnost každého rozhodnutí shromáždění či jiného orgánu SVJ je třeba posuzovat vždy individuálně, a to zejména s ohledem na dodržení všech požadavků daných právními předpisy a stanovami SVJ. Současně je na přijaté usnesení třeba hledět jako na platné, dokud nebude soudem rozhodnuto o jeho neplatnosti (k tomu více viz článek zde).
Potřebujete pomoci při správě nemovitosti a při jednání s jednotlivými členy SVJ nebo družstva? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která má v oblasti SVJ dlouholeté zkušenosti.
Orientační ceník služeb v oblasti práva SVJ.
Mohlo by vás také zajímat:
Koupě nemovitosti krok za krokem
Závaznost rozhodnutí orgánu SVJ přijatého nižším než vyžadovaným počtem hlasů
[1] Novela občanského zákoníku provedená zák. č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020.
[2] Novela občanského zákoníku provedená zák. č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020.