Společenství vlastníků jednotek (dále též „SVJ“) je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. SVJ má tedy práva a povinnosti související se správou, provozem a opravami společných částí domu. Správu domu a pozemku pak vykonává SVJ skrze rozhodnutí přijímaná svými orgány.
Jelikož je ale účel SVJ zákonem velmi úzce vymezen, nabízí se otázka, zda může SVJ samo vlastnit nemovitost, typicky bytovou či nebytovou jednotku nacházející se v domě, který SVJ spravuje? A pokud to možné je, je nějak omezen účel, pro který SVJ může nemovitost vlastnit? Tento článek odpovídá na uvedené otázky týkající se vlastnictví nemovitosti přímo společenstvím vlastníků jednotek, vysvětluje jeho limity a představuje situace, v nichž je možné takovou nemovitost využít ke komerčním účelům.
Úvod
Obecná právní úprava vlastnictví nemovitosti není právně problematická, ve vztahu k SVJ však existují určitá omezení. Podle § 1195 odst. 1 občanského zákoníku[1] může SVJ vlastnit jak movitý, tak nemovitý majetek, avšak pouze pro účely správy domu a pozemku. V souvislosti s vlastnictvím nemovitosti si pod tímto můžeme představit například místnost pro správce domu nebo pro uklízecí firmu, dílnu či sklad. V praxi se objevují i případy, kdy SVJ nabývá pozemek kolem domu, jakožto pozemek nezbytný k zajištění správy domu (vč. zajištění prostoru pro zateplení domu) a tato praxe je katastrálními úřady akceptována.
Nabývání nemovité věci do vlastnictví SVJ
Nabytí nemovitosti ze strany SVJ musí ve smyslu § 1208 písm. f) bod 1. občanského zákoníku předcházet udělení souhlasu shromáždění SVJ.
Toto shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek a počet hlasů se rovná velikosti podílu na společných částech. Aby shromáždění bylo usnášeníschopné, musí být přítomni vlastníci, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. V případě, že je společenství vlastníků již vlastníkem jiné jednotky, k jeho hlasu se nepřihlíží.
Komerční využití prostor ve vlastnictví SVJ
Ačkoliv je tedy vlastnictví nemovitosti ze strany SVJ možné, v praxi jej nemůže samotné SVJ využívat ke komerčním účelům, jelikož komerční pronájem takových prostor a související zisk plynoucí SVJ by byl protizákonný. Občanský zákoník v § 1194 odst. 1 výslovně stanoví, že společenství vlastníků jednotek nesmí podnikat ani se na podnikání přímo či nepřímo podílet.
Přesto ale existují možnosti, jak umožnit pronájem společných částí v domě. Tyto společné části podle dikce § 1160 občanského zákoníku slouží všem vlastníkům jednotek společně. Ustanovení § 4, § 5 a § 6 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, definuje blíže tyto společné části, přičemž se jedná typicky o pozemek, na němž byl dům zřízen, ale i půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a další.
Pokud se tak v domě nachází prostor, který buď už společnou částí je nebo by se společnou částí na základě dohody všech spoluvlastníků stal (např. i bytová jednotka může, pokud na tom panuje shoda 100 % všech vlastníků, být společnou částí), nabízí se možnost tento prostor komerčně pronajmout.
Jelikož společné prostory jsou ze své podstaty ve vlastnictví všech vlastníků jednotek, mohou spoluvlastníci rozhodnout, že takové prostory budou komerčně pronajímat. Výnos z takového pronájmu totiž nepatří SVJ, ale samotným spoluvlastníkům, a to poměrně podle velikosti jejich podílů na společných částech domu.
Výdělek z pronájmu jako mimořádný příspěvek na správu domu a pozemku
Výdělek, který z pronájmu společných prostor vlastníkům plynul, je, jak bylo nastíněno výše, příjmem spoluvlastníků samotných. Tito mohou nadpoloviční většinou všech spoluvlastníků rozhodnout, že svěří hospodaření tzv. společnému zástupci, kterým by mohlo být přímo SVJ. Jako společný zástupce má SVJ následně povinnost vlastníkům předkládat vyúčtování hospodaření se společnými částmi a prostory domu, ale zároveň může pronájem a příjem z něj plynoucí organizačně zajišťovat.
Spoluvlastníci mohou v tomto případně také jednorázově rozhodnout o tom, jak se má každoročně nakládat s výnosy z pronájmů – typicky je například celý výnos přenesen do fondu oprav jako tzv. mimořádný příspěvek, spoluvlastníci však mohou rozhodnout i o jiném využití výnosu z pronájmu společných částí domu.
Závěr
Společenství vlastníků jednotek již z podstaty nemůže pronajímat nemovitost třetím osobám za účelem vzniku zisku SVJ, neboť takovou činnost není možno podřadit pod správu domu a pozemku. Tento článek však nastínil možný postup, jakým by bylo možné pronajímat nemovitosti vlastněné SVJ, a to prostřednictvím dohody spoluvlastníků nadpoloviční většiny všech jednotek v SVJ. Komerční pronájem je v takovém případě přípustný, neboť by výnos z pronájmu této nemovitosti jako společné části byl příjmem spoluvlastníků samotných, nikoliv SVJ jako právnické osoby.
Mohlo by vás také zajímat
- Koupě nemovitosti krok za krokem
- Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
- Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
- Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
- Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
- Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
- Advokátní úschovy
- Předání dokumentace ke stavbě při koupi nemovitosti
Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.
Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.
Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.
[1] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.