Závaznost rozhodnutí orgánu SVJ přijatého nižším než vyžadovaným počtem hlasů

10. 01. 2023 | SVJ

Společenství vlastníků jednotek (dále též „SVJ“) je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Správu domu a pozemku vykonává SVJ skrze rozhodnutí přijímaná svými orgány.

Mohlo by vás také zajímat: Koupě nemovitosti krok za krokem.

Kolektivní orgány SVJ, kterými jsou shromáždění, výbor a případně také fakultativní orgány jako např. kontrolní komise, přijímají svá rozhodnutí prostřednictvím hlasování svých členů. Potřebnou většinu hlasů k přijetí rozhodnutí kolektivního orgánu SVJ stanoví zákon, případně stanovy SVJ. Na první pohled by se tak mohlo zdát, že rozhodnutí orgánů SVJ přijatá nižším počtem hlasů, než jaký vyžadují stanovy či zákon, nebudou automaticky závazná. Níže si však ukážeme, že skutečnost je o poznání složitější.

Skutečnost, že rozhodnutí orgánu SVJ bylo přijato nižším než zákonem či stanovami vyžadovaným počtem hlasů, lze bezpochyby označit za vadu takového rozhodnutí. Otázkou ale zůstává, jaké důsledky jsou s touto vadou spojeny.

Obecně lze rozlišit tři kategorie vad rozhodnutí. První kategorií jsou vady nejzávažnější. Ty způsobují, že jimi zatížené rozhodnutí je tzv. nulitní, tedy, že se na něj hledí, jako by nebylo přijato. Rozhodnutí zatížená těmito vadami postrádají tedy jakoukoliv závaznost a nikdy ji ani neměla. Druhou kategorii tvoří vady závažné. Ty mohou způsobit neplatnost rozhodnutí, přičemž o této neplatnosti musí být příslušným orgánem nebo soudem rozhodnuto. Do doby vyslovení neplatnosti takového vadného rozhodnutí zůstává toto závazné. Do poslední kategorie vad rozhodnutí můžeme zařadit vady nejméně závažné, které nemohou mít na platnost rozhodnutí žádný vliv.

Do první nejzávažnější kategorie vad spadají rozhodnutí orgánů SVJ, která se příčí dobrým mravům, nebo mění stanovy tak, že jejich obsah odporuje tzv. donucujícím ustanovením zákona, tedy ustanovením zákona, od kterých se nelze odchýlit. Na tato rozhodnutí se podle zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též „občanský zákoník“) hledí, jako by nebyla přijata a nejsou závazná. Výše uvedené platí podle občanského zákoníku i v případě, že rozhodnutí bylo přijato v záležitosti, o které orgán SVJ nemá působnost rozhodnout.

Podle názoru Nejvyššího soudu nelze samotnou skutečnost, že určité rozhodnutí orgánu SVJ bylo přijato nedostatečným (nižším než zákonem či stanovami vyžadovaným) počtem hlasů, považovat za vadu, pro kterou lze na takové rozhodnutí hledět, jako by nebylo přijato. Vada spočívající v nedostatečném počtu odevzdaných hlasů je tak podle Nejvyššího soudu vadou spadající do námi vymezené druhé kategorie. Jedná se tedy o vadu, která může způsobit neplatnost přijatého rozhodnutí.[1] V těchto případech, pokud se nelze dovolat neplatnosti vadného rozhodnutí přímo u orgánu SVJ, nezbývá než se obrátit na příslušný soud s návrhem na rozhodnutí o neplatnosti vadně přijatého rozhodnutí orgánu SVJ. Možnost podat takový návrh soudu je však omezena, a to hlediskem osobním, věcným a časovým.

V případech, kdy vadné rozhodnutí bylo přijato nejvyšším orgánem SVJ, tedy shromážděním, může podle občanského zákoníku podat návrh soudu na vyslovení jeho neplatnosti pouze přehlasovaný vlastník jednotky (omezení osobní), má-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod není pro tyto účely občanským zákoníkem nijak vymezen. Jedná se tedy o neurčitý právní pojem, a je tak nutné pečlivě zvážit, zda v konkrétním případě byl naplněn a v čem spočívá. Přehlasovaný vlastník jednotky musí podle občanského zákoníku podat takový návrh soudu do tří měsíců ode dne, kdy se o vadném rozhodnutí dozvěděl, nebo dozvědět mohl (omezení časové). Poté jeho právo podat návrh soudu zaniká. Přehlasovaný vlastník jednotky může současně také navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle vadného rozhodnutí.

Pokud bylo vadné rozhodnutí přijato výborem, případně fakultativním orgánem SVJ, může podle občanského zákoníku každý člen SVJ nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany (omezení osobní), podat soudu návrh na rozhodnutí o neplatnosti rozhodnutí takového orgánu SVJ pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami. Právo dovolat se neplatnosti takového rozhodnutí však zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o takovém rozhodnutí dozvěděl, nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí (omezení časové). Ačkoliv zákon v tomto případě nestanoví pro podání návrhu soudu věcné omezení v podobě nutnosti existence důležitých důvodů, jako tomu je v případě návrhu směřujícímu proti usnesení shromáždění (viz výše), soudy byla nutnost existence důležitých důvodů pro podání návrhu soudu na rozhodnutí o neplatnosti rozhodnutí ostatních orgánu SVJ výkladem rovněž dovozena.[2] Lze tedy jen doporučit věnovat při přípravě návrhu pozornost rovněž řádnému rozvedení oněch důležitých důvodů na straně podatele.

Samotné podání návrhu, i pokud bude soudem shledán za oprávněný, nemusí nutně znamenat dosažení vyslovení neplatnosti napadeného vadného rozhodnutí orgánu SVJ. Podle občanského zákoníku soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu SVJ hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit. Rovněž soud neplatnost rozhodnutí nevysloví ani tehdy, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře.

Vzhledem k výše uvedenému je tak nutné zdůraznit, že v případě podání návrhu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu SVJ soudu je třeba věnovat velkou pozornost jeho odůvodnění, ze kterého musí vyplývat, že výše popsané podmínky pro podání návrhu byly splněny, tj. že návrh byl podán oprávněnou osobou, včas a z tzv. důležitého důvodu. V návrhu by bylo rovněž vhodné uvést argumentaci, ze které bude vyplývat, že napadeným rozhodnutím orgánu SVJ došlo k porušení zákona nebo stanov, které má závažné právní následky, a že vyslovení neplatnosti napadeného rozhodnutí orgánu SVJ nebude v rozporu se zájmy SVJ hodnými právní ochrany a že vyslovením neplatnosti napadeného rozhodnutí nebude podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře.

Nebude-li platnost rozhodnutí orgánu SVJ napadena, případně nevyhoví-li soud podanému návrhu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu SVJ, zůstává takové rozhodnutí podle názoru vyjádřeného Nejvyšším soudem z důvodu zachování právní jistoty platné a závazné, a to i přesto, že je zatíženo vadou, jež by odůvodňovala vyslovení jeho neplatnosti.[3] V odborných diskuzích ovšem zaznívají i rozdílné názory, přičemž tak nelze s jistotou vyloučit, že se v budoucnu bude judikatura vyvíjet novým směrem.

Potřebujete pomoci při správě nemovitosti a při jednání s jednotlivými členy SVJ nebo družstva? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která má v oblasti SVJ dlouholeté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva SVJ.

Mohlo by Vás také zajímat: Koupě nemovitosti krok za krokem.


[1] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 3. 2020, sp. zn. 27 Cdo 4639/2018.

[2] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 3. 2020, sp. zn. 27 Cdo 4639/2018.

[3] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 3. 2020, sp. zn. 27 Cdo 4639/2018.

Kategorie

Nejnovější články

Postup ke zjištění obsahu nabídky dodavatele v zadávacím řízení

Podle zákona č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek (dále též „ZZVZ“) je zadavatel povinen uchovávat dokumentaci o zadávacím řízení včetně úplného znění originálů nabídek všech dodavatelů, a to po dobu 10 let ode dne ukončení zadávacího řízení nebo od změny...

Změny v zákoně o evidenci skutečných majitelů

Novela zákona č. 37/2021 Sb., o evidenci skutečných majitelů byla provedena zák. č. 245/2022 Sb. z důvodu nutnosti správného provedení tzv. IV. AML směrnice Evropského parlamentu a Rady Evropské unie. Novela nabyla účinnost dne 1.10.2022 a přináší řadu změn. Přehled...

Oddlužení

Ocitli jste se v těžké finanční situaci, kdy nejste schopni splatit své peněžité dluhy? V takové situaci připadá v úvahu oddlužení (tzv. osobní bankrot). Existují dvě formy oddlužení, a to jednak v podobě plnění splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty...