V tuzemské právní a realitní praxi se můžeme setkat s různými pojmy pro výměry nemovitostí. Ty nejčastější, tedy užitnou, podlahovou, obytnou a zastavěnou plochu, představuje tento článek. Zaměříme se postupně na každý pojem tak, že bude nejprve uvedena jeho právní definice a následně stručně popsáno praktické využití.
Užitná plocha
Právní definici termínu užitná plocha bychom dnes hledali jen velmi těžko. Do konce roku 2023 ji bylo možno nalézt v nařízení evropské komise č. 1503/2006 s poněkud krkolomným názvem: o konjunkturálních statistikách, pokud se jedná o definice proměnných, seznam proměnných a frekvenci zpracovávání údajů. V tomto předpise byla užitná plocha vymezena jako výměra uvnitř vnějších stěn stavby, která ovšem nezahrnuje konstrukční plochy (např. plochy komponent, které vytyčují hranice stavby, podpěry, sloupy, sloupky, šachty, komíny), funkční plochy pro pomocné využití (např. plochy, kde jsou umístěna zařízení topení a klimatizace nebo energetické generátory), průchozí prostory (např. schodišťové šachty, výtahy, eskalátory). Součástí celkové užitné plochy obytné budovy podle tohoto nařízení byly rovněž plochy používané jako kuchyně, obývací pokoje, ložnice a místnosti s příslušenstvím, sklepy a společné prostory používané majiteli bytových jednotek.
Dnes se s tímto termínem je možné setkat spíše v praxi realitních kanceláří, například portál Sreality termín užitná plocha[1] používá místo termínu podlahová plocha, a to proto, že v inzerátech uvádějí plochu bytu zaokrouhlenou na celé číslo, a nemohou tedy pracovat přímo s termínem podlahová plocha. Stejný realitní portál pak uvádí, že do užitné plochy bytu by se neměly započítávat balkony či sklepní kóje, ty jsou rovněž dle právní terminologie a znění nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím součástí tzv. společných částí domu.
Kdybychom si ale termín užitná plocha měli demonstrovat na konkrétním případě, tak například inzerát na prodej bytu uvádí, že užitná plocha činí 83 m2, ale celkový rozměr bytu (tedy podlahová plocha) činí 83,2 m2.
Podlahová plocha
Termín podlahová plocha dnes stanoví jednak ustanovení § 13 n) zákona č. 283/2021 Sb. stavební zákon, a to následovně: „součet ploch vymezených vnitřním lícem svislých konstrukcí jednotlivých místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití v budově; v podlažích se šikmými stěnami nebo šikmým stropem je vymezena vnitřním lícem konstrukcí v úrovni 1,2 m nad úrovní podlahy; u poloodkrytých popřípadě odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí podlahová plocha vymezí pravoúhlým průmětem obvodu vodorovné nosné konstrukce“ a jednak již dříve zmíněné nařízení vlády č. 366/2016 Sb., které v § 3, odst. 1 podlahovou plochu vymezuje následovně: „půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.“
Na termín podlahová plocha můžeme nahlížet jako na termín nejobjektivnější, tedy takový, který nejlépe odráží skutečnou výměru nemovitosti. Hlavním rozdílem, který lze spatřovat mezi užitnou a podlahovou plochou je tedy to, že druhý z termínů započítává i plochu zabranou vnitřními stěnami. Praktický rozdíl je ale obvykle velmi malý, samotná plocha příček totiž tvoří jen zlomek celkové výměry.
Při výběru nemovitosti je tak nadmíru důležité věnovat pozornost tomu, zda se při uvedení rozměru bytu jedná o plochu obytnou či podlahovou. V nejasnostech totiž může dojít k omylu v odhadu velikosti a rozdíl, byť i jen pár metrů může cenu nemovitosti změnit o několik desítek až stovek tisíc korun.
Obytná plocha
Termín obytná plocha obecně vychází z pojmu obytná místnost, jehož následující vymezení nalezneme v § 13 l) stavebního zákona: „část bytu, která je určena k bydlení, splňuje požadavky na bydlení z hlediska velikosti, denního osvětlení, větrání, vytápění a hluku a má podlahovou plochu nejméně 8 m2; kuchyň se za obytnou místnost považuje, pokud má podlahovou plochu nejméně 12 m2; tvoří-li byt jediná obytná místnost, musí být její podlahová plocha nejméně 16 m2“.
Z výše uvedeného vyplývá, že obytná plocha bytu je součtem všech obytných místností bytu, typicky tedy ploch všech pokojů určených k trvalému obývání. Můžeme tedy uzavřít, že se sem obvykle nezahrnují například komory, toalety či spíže, a to jednoduše proto, že jejich plocha zpravidla nedosahuje požadovaných 8 m2 a nadto se nejedná o místnosti, jejichž smyslem by bylo trvalé obývání.
V inzerátech tak často najdeme zdánlivě velký rozdíl mezi užitnou a obytnou plochou, lze jej ale přisuzovat například velikosti chodeb, koupelen či dalších místností, které se do obytné plochy nepočítají. Při koupi nemovitosti tak můžeme pouze doporučit informovat se o tom, co přesně udávaná plocha zahrnuje a kolik metrů činí obytná plocha místností, aby nedošlo ke zkreslení představy o celkové velikosti bytu.
Zastavěná plocha
Na rozdíl od všech již popsaných termínů se pojem zastavěná plocha netýká přímo vnitřní plochy bytu, ale pozemků a staveb. Opět ve stavebním zákoně se v ustanovení § 13 o) a p) dočteme, že „zastavěnou plochou stavby [je] plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny; plochy lodžií a arkýřů se započítávají; u objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny; u zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny“ a „zastavěnou plochou pozemku [je] součet všech zastavěných ploch jednotlivých staveb“.
Jednoduše řečeno se u zastavěné plochy stavby jedná o obrys půdorysu stavby na zem, a to včetně doplňkových částí (např. lodžie či arkýře). Zastavěná plocha pozemku pak znamená součet zastavěných ploch všech staveb na daném pozemku.
V realitní praxi se zastavěná plocha uvádí zejména proto, aby si potenciální kupec udělal lepší představu o tom, jak velkou část pozemku zabírá stavba či stavby a věděl, kolik plochy kolem domu zbývá například jako zahrada či dvůr. Jde tedy o termín relevantní zejména při koupi či prodeji domu, neboť u bytu tento údaj už ze své podstaty není pro kupujícího či prodávajícího tolik důležitý.
Závěr
Při koupi či prodeji nemovitosti je zcela zásadní porozumět pojmům, které tento článek stručně představil, a to proto, aby nedošlo k nedorozumění o velikosti nemovitosti, které by se nezbytně muselo promítnout v její ceně. Nekonzistentní používání shora vysvětlených termínů může způsobovat častá nedorozumění, například když prodávající do užitné plochy bytu zahrne i výměru balkónu či sklepní kóje, ač by její součástí být neměly.
Zjednodušeně lze uzavřít, že termíny užitná a podlahová plocha popisují celkovou vnitřní velikost nemovitosti a rozdíl mezi nimi je minimální – podlahová plocha totiž oproti užitné ploše zahrnuje i plochu všech svislých a nosných konstrukcí. Obytná plocha je poté termínem užším, zahrnuje totiž jen místnosti určené k bydlení větší 8 m2 (v případě kuchyně dokonce 12 m2). Poslední představený termín, tedy zastavěná plocha, se netýká přímo bytů, ale obecně pozemků a staveb, protože vymezuje půdorys stavby (respektive staveb) na daném pozemku.
Závěrem můžeme doporučit se vždy při nákupu či prodeji nemovitosti důkladně poradit s odborníkem a při koupi pozorně zkontrolovat, o jakém druhu podlahové plochy se v popisu dané nemovitosti hovoří, abychom předešli nepříjemným překvapením při uzavření smlouvy. Chyba v kupní smlouvě spočívající v nesouladu mezi uvedenou a skutečnou výměrou nemovitosti by mohla teoreticky zakládat nárok kupujícího na slevu z kupní ceny – zejména v případě, kdy by kupující na základě informací od prodávajícího vycházel z předpokladu, že nemovitost má určitou výměru, a následně se ukázalo, že je ve skutečnosti menší.
Mohlo by vás také zajímat
- Koupě nemovitosti krok za krokem
- Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
- Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
- Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
- Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
- Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
- Advokátní úschovy
- Předání dokumentace ke stavbě při koupi nemovitosti
Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.
Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.
Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.