Zákon č. 67/2013 kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále pouze jako „zákon o službách“) ve svém § 13 upravuje pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním. Jedná se o sankci, kterou může uplatnit jak poskytovatel služeb vůči jejich příjemci, tak příjemce služeb vůči jejich poskytovateli, aby plnili své zákonné povinnosti včas. Úvodem se hodí zdůraznit, že nejde o pokutu, která by se uplatnila například při pozdním placení záloh za služby, ale o pokutu, která se vztahuje pouze na prodlení s nepeněžitým plněním, kterým typicky může být řádné a včasné vyhotovení vyúčtování služeb na straně poskytovatele, nebo nahlášení správného počtu osob užívajících byt na straně příjemce. Tento článek pokutu podle § 13 zákona o službách shrnuje, představuje nejčastější situace, v nichž může ke vzniku nároku dojít a rovněž se věnuje otázce její výše a možnostem její úpravy.

Vznik nároku na pokutu z prodlení

Nárok na pokutu z prodlení plnění nepeněžité povinnosti podle zákona o službách vzniká samotným marným uplynutím lhůty, která byla stanovena pro splnění předepsané povinnosti. Jelikož je slovy zákona stanovena v § 13, odst. 2 „za každý započatý den prodlení“, narůstá s každým dalším dnem. Pokud nedošlo k úpravě výše této pokuty (o čemž bude pohovořeno níže), je její výše stanovena paušálně na 50 Kč za každý den prodlení. Zároveň je třeba zdůraznit, že aby ke vzniku pokuty samé došlo, musí ji mezi sebou uplatnit samotné strany, nejde tak tedy o pokutu, která by vznikala například z úřední povinnosti.

Nejčastější situace vzniku pokuty z prodlení

Jak již bylo naznačeno v úvodu tohoto článku, typické případy, kdy pokuta podle § 13 vzniká, jsou pozdní vyúčtování služeb, nedodání řádného vyúčtování, nevyřízení námitek k vyúčtování nebo neoznámení změny počtu osob užívajících byt, a tyto konkrétní případy tak tento článek podrobněji rozebírá. Zákon ale přináší jen tzv. demonstrativní výčet a shrnuje tak jen některé situace, za nichž nárok na pokutu vzniká, obecně jde totiž o jakoukoli situaci, kterou dochází k porušení jakékoli nepeněžité povinnosti plynoucí z celého zákona o službách.

Pozdní vyúčtování služeb: poskytovatel (tedy například SVJ) má zákonnou povinnost doručit příjemci vyúčtování nákladů za služby nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Prakticky to znamená, že například za rok 2025 bude vyúčtování služeb muset být doručeno nejpozději 30. 4. 2026. Zpoždění, byť jen o jediný den, zakládá nárok příjemce služeb (typicky vlastníka bytu v SVJ) na pokutu podle § 13. Totéž platí i v situaci, kdy příjemci vyúčtování není doručeno vůbec.

Nedodání řádného vyúčtování: nárok na pokutu podle § 13 příjemci služeb vzniká rovněž, když vyúčtování sice doručeno bylo, ale nesplňuje požadované náležitosti a předpisy a je tak buď neúplné nebo chybné. V takovém případě má příjemce nárok na pokutu až do doby, než je mu ze strany poskytovatele poskytnuto vyúčtování řádné. Neřádnost vyúčtování je založena jakoukoli chybou, například když dojde ke špatnému rozúčtování nákladů na služby, konkrétně třeba dodávky vody a odvádění odpadních vod.

Nevyřízení námitek k vyúčtování: s vyúčtováním rovněž úzce souvisí námitky, které je příjemce služeb oprávněn ke způsobu a obsahu vyúčtování předložit poskytovateli, a to do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Pokud příjemce tyto námitky předloží včas, má poskytovatel rovněž 30 dní na to, aby je vyřídil. V případě, že tak neučiní, opět jde o důvod pro vznik pokuty z prodlení.

Neoznámení změny počtu osob rozhodných pro rozúčtování: nejčastějším důvodem, z nějž vzniká nárok na pokutu vůči příjemci služeb, je situace, kdy příjemce nenahlásí změnu počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Jednoduše řečeno, jde o situaci, kdy se k příjemci například nastěhuje další osoba, a příjemce ji poskytovateli služeb nenahlásí. Poskytovatel služeb (SVJ) je však v důkazně složité situaci, kdy bude muset prokazovat, za jaké období k porušení povinnosti došlo. To se v praxi může ukázat jako velmi obtížné.

Výše pokuty z prodlení a úprava její výše

Jak je to ale s výší pokuty? Zákon o službách v § 13, odst. 2, jak tento článek již nastínil výše, stanovuje následující: „Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.“ Existuje tedy určitý horní limit, jehož výše nesmí být překročena. Situace opačná, a dodnes stále nejasná, je s limitem spodním, neboť o něm nehovoří ani zákon, ani důvodová zpráva k němu, ani k dnešnímu dni vydaná komentářová a odborná literatura. Nelze ale zapomínat na to, že obecné soudy České republiky již judikovaly, že by si pokuta měla zachovat určitou sankční funkci, a nemělo by tak být normou si ji rozhodnutím nájemců, družstva či společenství snížit například na 1 korunu za den. Lze tedy uvozovat, že dolní limit pokuty bude poněkud vyšší, aby alespoň částečně naplňoval sankční funkci.

K dnešnímu dni ale i nadále trvají judikaturní spory o tom, jak velké snížení denní pokuty je ještě přijatelné a judikatura na tuto otázku doposud neposkytuje jasnou odpověď. Jelikož ale zákon svěřuje možnost upravit si výši pokuty do rukou družstva, případně společenství, je stále do značné míry na jejich uvážení, jak vysokou, respektive nízkou, pokutu si stanoví.

Závěr

Pokuta za prodlení podle § 13 zákona o službách může být dobrým nástrojem, jak se bránit nečinnosti jak ze strany poskytovatele, tak ze strany příjemce v souvislosti s prodlením s poskytováním nepeněžitého plnění. Je ovšem třeba zdůraznit, že i tento nástroj se ve špatných rukách může stát nástrojem šikanózním, neboť typicky například řádnost vyúčtování lze napadat prakticky do nekonečna. Rovněž zatím stále neurčitá minimální výše pokuty může přispívat ke vzniku třecích ploch mezi poskytovateli a příjemci služeb, neboť jedna i druhá strana barikády může mít (byť třeba i oprávněný) zájem na vyšší pokutě, než například dříve usnesením přijalo shromáždění společenství vlastníků jednotek.

Je tedy možno uzavřít, že s pokutou za prodlení podle zákona o službách je třeba nakládat opatrně a v souladu s literou zákona, aby se předešlo možnému zneužití práva, či minimálně jeho ohýbání.

Potřebujete pomoci při správě nemovitosti a při jednání s jednotlivými členy SVJ nebo družstva? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která má v oblasti SVJ dlouholeté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva SVJ.

Mohlo by vás také zajímat:

Koupě nemovitosti krok za krokem

Závaznost rozhodnutí orgánu SVJ přijatého nižším než vyžadovaným počtem hlasů