Při převodu vlastnického práva k nemovitosti je třeba myslet mj. i na předání odpovídající dokumentace ke stavbě. V tomto článku si ukážeme, že tento aspekt převodu nemovitosti není jen pouhou formalitou, jak by se na první pohled mohlo zdát. Absence projektové dokumentace ke stavbě má právní i faktické důsledky pro obě strany kupní smlouvy. Pojďme si vyjasnit, jak se po účinnosti nového stavebního zákona věci mají.

Povinnost uchovávat dokumentaci ke stavbě

Vlastník stavby je podle § 245 zák. č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále též „nový stavební zákon“) povinen uchovávat ověřenou dokumentaci stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Tato povinnost trvá po celou dobu existence stavby. Pokud dokumentace chybí, nebo není v odpovídajícím stavu, musí vlastník stavby pořídit tzv. pasport stavby (dokumentaci stávajícího stavu stavby), přičemž tato povinnost může být vlastníkovi stavby příslušným stavebním úřadem nařízena. Porušením povinnosti disponovat výše uvedenou dokumentací se vlastník stavby vystavuje nebezpečí postihu za přestupek, přičemž výše pokuty může dosahovat částky až 400.000 Kč. Absence dokumentace ke stavbě může mít rovněž řadu praktických důsledků, neboť dokumentace stavby bude potřeba zejména při plánování dalších zásahů do stavby (přestavba či rekonstrukce).

Povinnost předání dokumentace při koupi nemovitosti

Starý stavební zákon (zák. č. 183/2006 Sb.) v § 125 odst. 1 výslovně stanovil, že při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Tato výslovná úprava však v novém stavebním zákoně absentuje. Znamená to, že povinnost předání dokumentace je třeba dovozovat zejména skrze ustanovení soukromoprávních předpisů, zvláště občanského zákoníku. Podle občanského zákoníku je prodávající povinen odevzdat kupujícímu věc, jakož i doklady, které se k věci vztahují, a předat kupujícímu doklady potřebné k převzetí a užívání věci. Dokumentaci ke stavbě lze podle našeho názoru subsumovat pod takové doklady. Je důležité upozornit, že uvedená ustanovení občanského zákoníku jsou dle převažujícího názoru odborné veřejnosti tzv. dispozitivní, což znamená, že je možné se od nich smluvně odchýlit. Prodávající i kupující by si proto měli pečlivě prostudovat znění kupní smlouvy. Kupující by měl trvat na předání dokumentace ke stavbě, případně si v kupní smlouvě zajistit jinou kompenzaci případných potíží s nepředáním dokumentace spojených. Zatímco prodávající by měl dbát na to, aby se vyhnul možné odpovědnosti za vadné plnění v případě nepředání dokumentace, či předání dokumentace neodpovídající požadavkům právních předpisů. Pokud tedy prodávající tuto dokumentaci má, měl by ji samozřejmě kupujícímu předat. Současně by si měl prodávající nechat od kupujícího písemně potvrdit, že dokumentaci přijal, že ji takto považuje za dostatečnou, nemá k ní žádné výhrady a nepožaduje předání žádných dalších dokumentů. Pokud prodávající i přes svoji zákonnou povinnost nemá tuto dokumentaci k dispozici, lze takovému prodávajícímu doporučit, aby bylo ve smlouvě uvedeno prohlášení kupujícího o tom, že kupující bere tuto skutečnost na vědomí a nepožaduje předání dokumentace od prodávajícího, přičemž kompenzace absence dokumentace je již zohledněna v kupní ceně, a proto se kupující vzdává v souvislosti s nepředáním dokumentace veškerých svých nároků vůči prodávajícímu.

Závěr

Nepředání dokumentace ke stavbě může mít závažné právní i praktické důsledky. Kupující může čelit sankcím a mít potíže s dalším nakládáním se stavbou včetně jejího dalšího prodeje. Prodávající může zase čelit nárokům ze strany kupujícího z titulu vadného plnění.

Mohlo by vás také zajímat

• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
• Advokátní úschovy

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.