Úvod
Problematice advokátní úschovy jsme se již obecně věnovali v článku „Advokátní úschovy“. Jelikož se však často setkáváme s dotazy klientů, co všechno bude pro řádné zřízení a vedení advokátní úschovy potřeba, rozhodli jsme se pro sepsání tohoto článku, ve kterém se budeme tématu advokátních úschov věnovat více prakticky.
Na první pohled se zákonné požadavky na advokáta i klienta v souvislosti s advokátními úschovami mohou zdát poměrně složité. Úprava této problematiky totiž není obsažena pouze v zákoně o advokacii a stavovských advokátních předpisech, ale advokát je navíc povinnou osobou dle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (zákon o AML). Právě tento zákon klade na strany smlouvy o advokátní úschově značné nároky. Účelem tohoto článku je tedy představit některé nejzásadnější kroky advokáta vůči klientovi, na které se zájemce o advokátní úschovu musí připravit.
Povinnosti advokáta vůči klientovi
Smlouva o advokátní úschově je zpravidla třístrannou smlouvou, kterou advokát uzavírá se složitelem a oprávněnou osobou. Složitelem je osoba, která advokátovi svěřuje předmět úschovy. Tím jsou nejčastěji peněžní prostředky, může se však jednat i o listiny, klíče, cennosti atp. Oprávněnou osobou je ten, komu má být předmět úschovy vydán, a to po splnění podmínek stanovených ve smlouvě.
Tyto pojmy lze ilustrovat na příkladu kupní smlouvy o převodu nemovitostí, v souvislosti s níž se smlouva o úschově v praxi uzavírá nejčastěji. Složitelem je kupující, který advokátovi do úschovy svěřuje peněžní prostředky představující kupní cenu nemovitosti či její část. Oprávněným je prodávající, jemuž je z úschovy kupní cena vyplacena poté, kdy je na kupujícího vlastnické právo k předmětné nemovitosti převedeno.
V rámci uzavírání smlouvy o úschově jsou našimi klienty oprávněný i složitel. Poté, co klienti projeví zájem uzavřít smlouvu o advokátní úschově, zašleme jim dotazník ohledně informací vyžadovaných zákonem o AML. V rámci tohoto dotazníku klienti uvedou své osobní údaje, případné údaje o jejich zástupcích a dále například, zda jsou politicky exponovanou osobou, nebo jestli proti nim není vedeno trestní řízení. Klienti dále obdrží poučení, ve kterém je seznámíme s našimi povinnostmi, týkajícími se provádění advokátních úschov a nakládání s jejich osobními údaji.
Jelikož se nástroj advokátní úschovy využívá primárně u kupních smluv, kterými se převádí nemovitost, bude dále od klientů vyžadováno předložení návrhu kupní smlouvy, a to ovšem pouze za předpokladu, že tato smlouva nebyla připravena či revidována naší advokátní kanceláří. Současně může být po oprávněném vyžadován i právní titul nabytí dané nemovitosti (např. rozhodnutí o dědictví, předchozí kupní smlouva).
Důležitým krokem je též identifikace klientů. Ta se u fyzických osob provádí primárně prostřednictvím platného občanského průkazu, alternativně lze využít i cestovní pas. V případě právnické osoby je tímto způsobem identifikována osoba, která byla za právnickou osobou pověřena jednat. Pokud je klient zastoupen na základě plné moci, bude též potřeba předložit její originál s úředně ověřeným podpisem.
Od složitele bude dále vyžadováno doložení původu finančních prostředků, které souvisejí s danou transakcí (obchodem), a to bez ohledu na to, v jakém rozsahu budou tyto prostředky složeny do advokátní úschovy. Typicky budeme vyžadovat doložení příjmů za poslední 2 roky. U fyzických osob se bude zpravidla jednat o výplatní pásky nebo potvrzení zaměstnavatele o výši příjmů. V případě OSVČ a právnických osob bude potřeba doložit daňová přiznání. U právnických osob budou navíc vyžadovány i účetní závěrky. Mimo to budeme vyžadovat i informace a doklady ohledně jednorázových příjmů klienta, jako je například darovací smlouva.
Veškeré údaje a dokumenty související s AML máme ze zákona povinnost uchovávat po dobu 10 let.
Závěrem celého procesu klientům odešleme návrh smlouvy o úschově, aby se s ní před podpisem mohli seznámit a sdělit nám případné dotazy či připomínky. Obsahem této smlouvy je mimo jiné přesná specifikace předmětu úschovy a jasně jsou vymezeny podmínky, za jakých lze předmět úschovy vydat (tj. zejména vyplatit peněžní prostředky). Tuto smlouvu podepíšeme na osobní schůzce, na které je zpravidla uzavírána i související kupní smlouva a podepisován návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Alespoň na jednom vyhotovení kupní smlouvy je třeba ověřit podpisy smluvních stran, což zajistíme. Podpisy na smlouvě o advokátní úschově není třeba ověřovat. Následně po podpisu smluvní dokumentace převezmeme do úschovy příslušné listiny, které tvoří předmět úschovy (zpravidla kupní smlouvu a návrhy na vklad). Pokud jsou předmětem úschovy rovněž i peněžní prostředky, jsme povinni sdělit určité údaje o advokátní úschově příslušné bance a současně prostřednictvím elektronické knihy úschov i České advokátní komoře.
Jakmile budou peněžní prostředky připsány na speciální bankovní účet, který je zřízen výhradně k uložení předmětu úschovy, vyrozumíme klienty o této skutečnosti a podáme na katastr nemovitostí návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch složitele. Poté, co dojde k převodu vlastnického práva a splnění dalších podmínek dle smlouvy o úschově, vyplatíme oprávněnému kupní cenu z úschovy. Tím je celý proces završen – kupní cena je bezpečně vyplacena oprávněnému (prodávajícímu) a nemovitost převedena na složitele (kupujícího).
Závěr
Advokátní úschova představuje bezpečný a transparentní způsob, jak realizovat převod nemovitosti či jinou významnou transakci. Jak vyplývá z popsaných kroků, advokát musí v rámci úschovy splnit řadu zákonných povinností. Tyto procesy mohou klientovi na první pohled připadat složité, avšak jejich účelem je zajištění maximální ochrany všech stran a hladkého průběhu celé transakce.
Jako advokátní kancelář, která má v této oblasti bohaté zkušenosti, Vás rádi provedeme celým procesem prodeje nebo koupě nemovitosti, a to včetně zřízení advokátní úschovy. V případě zájmu o tuto službu se můžete podívat na náš orientační ceník.
Mohlo by Vás také zajímat:
Koupě nemovitosti krok za krokem
Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.